在日常生活里，不管是租房、租车，还是租其他设备，租赁合同都随处可见。其中，有个特殊的存在——不定期租赁合同，了解它能帮我们避开不少潜在风险。下文将以最常见的、无论是初入社会的打工人还是风险重重的创业者都会面临的房屋租赁合同为例，解读不定期租赁合同。

一、什么是不定期租赁合同

简单来讲，不定期租赁合同就是无法确定租赁期限的合同。比如租客和房东口头约定租房，没说具体要租几个月或几年；或者签了书面合同，但合同对租赁期限只字未提；还有，原本的定期租赁合同到期后，租客继续使用租赁物，房东没发表意见还继续收着租金，那原来的合同就自动转为不定期租赁合同。

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”与原《合同法》相比，《民法典》对于6个月以上未采取书面形式的租赁合同不再采用以往的“一刀切”方式，即全部视为不定期租赁，而是给了合同双方当事人协商或者单独证明租赁期限的机会，避免仅仅因为形式问题损害当事人权益。

二、不定期租赁合同的特点

灵活性高：对双方来说，都有一项特殊权利——可以随时解除合同。要是租客突然找到更心仪的房子，或者房东临时决定要收回房子自用，只要在合理期限之前通知对方就行。

稳定性差：正是因为能随时解除合同，租赁关系就不太稳定。租客可能随时得面临搬家，房东也可能遭遇租客突然退租导致房屋闲置，租金收益受影响。与定期租赁合同相比，不定期租赁合同的租赁关系更加具有不确定性，当事人可以随时解除合同，随时可能因一方行使解除权而终止，不利于当事人对租赁关系的长期稳定预期。并且当事人行使任意解除权，一般情况下无需向对方支付解除合同的补偿金或违约金。但因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。

不利于长期投资：这种不稳定性使得当事人在对租赁物进行重大投入或长期规划时需谨慎，如租客可能因担心随时被解除合同，而不敢对租赁物进行大规模装修或购置与租赁物配套的长期使用设备等。

三、双方的权利和义务

权利：除了上文提到的随时解除合同的权利，租客有权在租赁期间正常使用租赁物，房东则享有收取租金的权利。

义务：租客要按约定用途合理使用租赁物，不能随意损坏；房东则需保证租赁物符合约定用途，在租赁期间履行维修义务（除非双方另有约定）。

当房屋租赁过程中的争议发展到仲裁程序中，申请人应该如何主张权利？被申请人又该如何应对？以下将从实务的角度进行举例分析。

（一）租赁合同于2024年12月31日到期后，双方并未实际终止租赁合同关系，房东继续将案涉房屋租赁给租客使用，但未签订书面合同明确约定租赁期限，租客还欠交部分房租。房东想让租客搬离房屋，应如何主张？

双方自2025年1月1日起建立不定期租赁合同关系，均可随时解除合同。房东想让租客搬离房屋的前提是其行使解除权，应明确提出解除租赁合同的意思表示，要求租客腾退案涉房屋。关于租金的请求，在合同解除之前，房东可以主张租客支付租金，在合同解除后，双方已不存在租赁合同关系，对其租金主张应不予支持，但房东可以向租客主张房屋占用费。因此，对于租客而言，在已经形成不定期租赁合同的情况下，不能不告知或者只是口头告知房东就直接搬离房屋，应与房东友好协商、明确合同解除时间，最好以书面方式保存证据，否则很有可能承担额外的费用。

（二）租赁合同于2024年12月31日到期前，房东于2024年12月1日告知租客不再续租，并限期租客于2025年1月31日腾退房屋。合同到期后的2025年1月1日至2025年1月31日期间，双方是否形成不定期租赁关系？

有观点认为，房东提前告知租客限期腾退，应视为其到期不再续租的意思表示，因此不能视为双方形成不定期租赁关系。

也有观点认为，房东明确告知租客搬离期限，租客也无异议，应视为房东对合同期限的展期，根据《民法典》第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，双方形成不定期租赁关系。

无论观点有何不同，回归到仲裁请求本身，申请人的目的是主张2025年1月期间的费用，因此建议提出预备请求，主张对方支付该期间的租金或房屋占用费，由仲裁庭进行审理认定。

通过以上分析，租赁合同双方应如何应对不定期租赁？首先要明确约定。为避免不必要的纠纷，建议尽量签订定期租赁合同，把租赁期限、租金支付方式、维修责任等关键条款都写清楚；其次要及时沟通。如果已经处于不定期租赁状态，双方在行使解除权时，一定要提前充分沟通，给对方留出足够时间做准备。总之，了解不定期租赁合同的相关知识，能帮助我们在租赁过程中更好地维护自身权益，减少纠纷。