李海威  绵阳仲裁委办案秘书

一、案　情

2011年8月31日,申请人于某、李某与被申请人某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定申请人购买被申请人开发的某小区商品房一套，价款412072元，被申请人于2011年12月30日前向申请人交付房屋。其中合同第12条（2）项约定，交房逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之七的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内支付。申请人于2010年6月14日支付房款138536元，合同签订时，支付房款536元，余款273000元于2012年7月31日以按揭贷款方式支付给被申请人。出卖人于2012年11月19日向买受人实际交房，已经逾期。

申请人要求出卖人支付逾期交房的违约金。违约金计算如下：

(1)2012年1月1日至7月30日共计212天，已付款139072×0.0007×212＝20638.2848元。

(2)2012年7月31日至11月19日共计112天,已付款(139072+273000)×0.0007×112＝　　　　　　　32306.4448元。

共计应支付违约金（1+2）＝52944.7296元。

被申请人称原合同中约定的违约金计算方式过高，显失公平，要求根据法律规定变更、减少违约金。

二、本案的争议焦点：

(一)如何确定损害赔偿标准？

(二)违约金过高如何调整？

三、法律分析

本案中，被申请人对自己的违约应当向申请人承担违约责任不持异议，但在如何承担违约责任及如何计算损失赔偿问题上与申请人分歧颇大，主要涉及以下法律问题：

1、违约损害赔偿的性质？所谓违约损害赔偿，就是指违约方不履行或者不完全履行合同而给对方造成的损失，根据合同约定或者法律规定应承担损害赔偿责任。违约损害赔偿是对受害方遭受损失的补偿《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”分析上述规定，合同法在强调严格区分不同性质的责任形式的同时，更注重运用公平原则来保护当事人双方的权益。至于违约金是否过高的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”因此根据合同法的立法本意，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金或违约责任赔偿的计算方法是否存在利益失衡的问题应于考量。

2、如何确定损害赔偿标准？损害赔偿标准即计算合同违约造成的实际损害的依据。损害赔偿标准的确定是正确适用违约损害赔偿责任的关键。违约损害赔偿在本质上是交换关系的反应，从等价交换原则出发，任何民事主体一旦造成他人损害，都必须予以等量的财产予以补偿，所以在一方违约以后，另一方必须赔偿对方因违约而造成的全部损失。损害赔偿标准也应完全符合这一原则。本案中，申请人认为被申请人没有依约交房，导致其不能按时使用，所以被申请人应该按照合同约定支付违约金，其中合同约定“交房逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之七的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内支付。出卖人于2012年11月19日向买受人实际交房，已经逾期。”按此约定，违约损害赔偿金额为52944.7296元。鉴于申请人与被申请人均未就迟延交房所造成的实际损失向仲裁庭举证，仲裁庭认为，卖房人逾期交房，买房人未能按预期使用自己的房屋，其损失表现为该房的使用价值－-租金。仲裁庭考查与该房屋同地段同类房的清水房租金为8元。依本合同约定，迟延交房按已付房款的日万分之七计算违约金，则每月为8653.51元（412072元×0.0007×30＝8653.51元），按90㎡折算，每㎡超过96元，明显违约金过高。仲裁庭将违约金比例调减为日万分之三，虽然依该比例计算的违约金高出被申请人损失的百分之三十，但更能体现实质公平。违约金以两次实际付款计算：（1）2012年1月1日至7月30日共计212天，以实际付款139072元×0.0003×212＝8844.98元；（2）2012年7月31日至11月19日共计112天，以实际付款（139072+273000）元×0.0003×112＝13845.62元。共计应支付违约金（1）+（2）＝22690.60元。我认为仲裁庭的裁决是公正、合法、合理的，理由在于：

1、《合同法》规定的十五种有名合同在性质、特点、履行、交易习惯等诸多方面存在较大的差异，不适宜用一个30%来作为判定违约金过高的标准，这种硬性的“一刀切”的做法非常容易出现以偏概全，挂一漏万的问题，并将会引发机械适用新的裁判规则而可能造成实质不公平的问题。

2、违约金过高的调整是一个需要通过考量多种因素来解决的比较复杂的问题，应综合衡量诸多相关因素而判定。笔者认为，其调整方法应当以实际损失为基础，兼顾当事人的缔约地位、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素根据公平原则，诚实信用原则来衡量。本案中，一方面，被申请人延期交房并非恶意违约，故当事人的过错程度直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能此消彼长的原则应于考虑。另一方面，商品房买卖合同虽然非格式合同，但依据社会生活经验，商品房买卖合同的填写部分基本上已由开发商事先确定，买受人基本上无协商之余地，故当事人缔约时地位的强弱也应当予以考虑。

权衡以上观点，我认为双方当事人的主张均应部分予以支持。申请人与被申请人的分歧产生于他们对合同的履行利益的不同认识。合同的履行利益是指如约履行合同后当事人可以获得的利益。根据等价交换原则，一方违约导致合同无法实际履行的情况下，违约方应当赔偿受害方所遭受的履行利益的损失，这样可以保证受害方即使在合同不能得到履行的情况下依然能实现履行利益。申请人与被申请人的合同如果如约履行，申请人将得到的入住使用的利益，损害赔偿标准也应该如此。如果按照申请人的主张标准来支持，那么就等于是因为被申请人的一般性过错而让其承担过高的责任，从合同法的基本原则来讲是与理不合、为法不容的。只有合理调整违约金才能实现法律效果和社会效果的统一，既不纵容守约方的权利滥用，也不过分打击被申请人的生产积极性。