绵  阳  仲  裁  委  员  会

裁  决  书

                        （2018）绵仲裁字第0XXX号

申请人：绵阳XX房地产开发有限公司。住所地：绵阳市XX区XX街XX号。

法定代表人：向XX，该公司董事长兼总经理。

委托代理人：张XX，该公司员工。

委托代理人：仲XX，该公司员工。

被申请人：安XX，女，汉族，生于XXXX年XX月XX日，住四川省绵阳市XX区XX村XXX幢X单元X楼X号。公民身份号码：XXXXXXXX。

委托代理人：于XX，绵阳市XX区XX法律服务所法律工作者。

绵阳仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人绵阳XX房地产开发有限公司（以下简称申请人）与被申请人安XX（以下简称被申请人）于20XX年XX月XX日签订的《商品房买卖合同（预售）》中的仲裁条款以及申请人向本会提交的书面仲裁申请，于2018年XX月XX日受理了双方的买卖合同纠纷仲裁案。本案仲裁程序适用本会自2015年12月1日起施行的《绵阳仲裁委员会仲裁暂行规则》（以下简称仲裁暂行规则）。

根据仲裁暂行规则的规定，本案受理后，本会秘书处向申请人和被申请人送达了仲裁暂行规则和仲裁员名册，并向被申请人送达了仲裁通知、仲裁申请书副本。被申请人未在规定期限提交书面答辩意见。

根据仲裁暂行规则的规定，本案适用普通程序。申请人、被申请人在规定的期限内分别选定XXX、XX为本案仲裁员。由于双方当事人在规定的期限内共同委托本会主任指定首席仲裁员，本会主任根据仲裁暂行规则第二十四条的规定指定XXX为本案首席仲裁员。上述三位仲裁员于2018年XX月XX日组成仲裁庭审理本案。

仲裁庭于2018年XX月XX日对本案进行了不公开开庭审理。申请人的委托代理人张XX、仲XX，被申请人的委托代理人于XX到庭参加了庭审活动。申请人宣读了仲裁申请书，被申请人作了口头答辩，双方当事人分别向仲裁庭提交了相关证据材料，相互进行了质证。双方当事人回答了仲裁庭的提问并就相关问题进行了辩论，作了最后陈述。仲裁庭组织双方进行了调解，但未能调解成功。经询问，双方当事人均当庭表示对本案仲裁程序无异议。

本案现已审理终结。仲裁庭根据庭审查明的事实和相关法律的规定，经评议作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见、裁决分述如下：

一、案情

申请人称，被申请人安XX于20XX年XX月XX日与申请人签订了《温莎XX国际房源认购协议书》(以下简称“认购协议)，确定被申请人认购由申请人开发建设的XX区XX栋XX单元17楼1号房屋，被申请人支付了认购房屋的定金50,000元。该“认购协议”载明被申请人认购的房屋位置为“XX国际社区XX栋2单元17楼1号”(见20XX年XX月XX日申请人向被申请人出具的收取意向金收款收据)；2017年XX月XX日被申请人与申请人签订了《商品房买卖合同补充协议》，被申请人支付了首付款、维修资金，申请人向被申请人出具的收款收据(包括被申请人购买房屋的面积、所在位置的房屋单价、购房款)及“户型图”均证明被申请人所购房屋是“XX国际社区XX栋2单元17楼1号”。但，申请人、被申请人在2017年XX月XX日网签《商品房买卖合同》时，误将被申请人购买的“XX国际社区XX栋2单元17楼1号”填写为“XX国际社区XX栋1单元17楼1号”，银行贷款依据网签合同也以错误房号XX-1-17-1进行了放款。申请人于2017年XX月为XX国际社区XX-1-17-1号房屋的购房人办理网签备案时，才发现与被申请人的网签备案合同房号登记错误。申请人发现错误后及时与被申请人和被申请人的贷款银行取得联系，银行回复申请人是可以进行更改的，但多次与被申请人协商变更房号，被申请人均不同意。为了维护申请人的合法权利，依法申请仲裁。请求裁决：

1.将被申请人网签登记的XX区XX路XX号XX国际社区XX栋1单元17楼1号变更为XX区XX路XX号XX国际社区XX栋2单元17楼1号；

2.本案仲裁费用由被申请人承担。

被申请人辩称：1.申请人应该进一步明确其仲裁请求和法律依据；2.商品房认购协议书仅仅是意向性条款，不是正式的买卖合同，后双方当事人签订了正式的商品房买卖合同，对认购协议 书进行了变更并进行了登记，该合同是双方当事人的真实意思表示，是有效合同，双方均应履行；3.申请人的仲裁请求已经超过诉讼时效，请依法予以驳回；4.双方所签认购协议书仅构成合同债权，而依据物权法第6条和20条的规定，双方所签商品房买卖合同依法进行了备案登记，具有物权效力；5.申请人作为房地产开发商，具有专业知识和专业团队，不可能出现未经协商一致而变更购房信息的情况。因此，请求驳回申请人的仲裁请求。

申请人为证明自己的主张，向仲裁庭提交并当庭出示了以下证据：

第一组：1.申请人的营业执照副本复印件、申请人的法定代表人身份证复印件；2.被申请人的身份证复印件，以证明申请人、被申请人的身份信息和仲裁主体资格。 

第二组：申请人与被申请人于2016年XX月XX日签订的《XX国际房源认购协议书》，申请人于2016年XX月XX日给被申请人出具的收取其购房定金的《绵阳XX房地产开发有限公司收款收据》，申请人于2017年XX月XX日给被申请人出具的收取其首期购房款的《绵阳XX房地产开发有限公司收款收据》以及代收代交维修资金的《绵阳XX房地产开发有限公司收款收据》，申请人与被申请人于2017年XX月XX日签订的《<商品房买卖合同>补充协议》，四张中国工商银行POS单据，以证明被申请人购买申请人的商品房为“XX国际社区XX栋2单元17楼1号”。

第三组：申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同（预售）》，以证明网签合同把2单元写成了1单元，但合同附件一的平面位置示意图仍然是1单元，同时，上面有被申请人签字认可。

第四组：房屋销售控制表，以证明XX国际社区XX栋1单元17楼1号和XX栋2单元17楼1号的价格和面积有差别，1单元房价高于2单元房价。其中，1单元房屋面积168.48平方米，单价每平方米6,970元，房价1,174,306元，2单元房屋面积168.53平方米，单价每平方米6,630元，房价1,117,354元。

第五组：雍XX与申请人于2016年XX月XX日签订的《XX国际房源认购协议书》，申请人于2016年XX月XX日给雍XX出具的收取其购房定金的《绵阳XX房地产开发有限公司收款收据》，以证明申请人已于2016年XX月将“XX国际社区XX栋1单元17楼1号”出售给了雍XX，并收取了雍XX的购房定金。

被申请人对上述第一组证据、第二组中除《XX国际房源认购协议书》《<商品房买卖合同>补充协议》之外的证据、第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第二组证据中的《温莎国际房源认购协议书》《<商品房买卖合同>补充协议》的真实性、合法性不持异议，但对其关联性有异议，认为应以商品房买卖合同为准，不能达到申请人的证明目的。对第三组证据中的房屋平面位置示意图，因被申请人所持合同中无该附件，不能判断是在签商品房买卖合同时形成的，还是在签认购协议时形成的。对第四组、第五组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对第四组证据认为其无法审查两套房屋的价格差异，对第五组证据认为，因为是申请人跟第三方签订的，被申请人无法审查他们是否真实签订了该协议。

被申请人为证明自己的主张，向仲裁庭提交并当庭出示了以下证据：

第一组：被申请人的身份证复印件，以证明被申请人的主体资格。

第二组：申请人与被申请人于2016年XX月XX日签订的《XX国际房源认购协议书》，以证明双方有交易的意思表示。

第三组：申请人于2016年XX月XX日给被申请人出具的收取其购房定金的《绵阳XX房地产开发有限公司收款收据》，申请人于2017年XX月XX日给被申请人出具的收取其首期购房款的《绵阳XX房地产开发有限公司收款收据》、代收代交维修资金的《绵阳XX房地产开发有限公司收款收据》，被申请人的《账户历史交易明细清单》，以证明被申请人按揭的房屋是XX国际社区XX栋1单元17楼1号，被申请人履行了相应的合同义务。

第四组：申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同（预售）》、《<商品房买卖合同>补充协议》、被申请人与绵阳市商业银行股份有限公司XX支行于2017年XX月XX日签订并由申请人作为保证人加盖公章的《个人借购房借款/担保合同》，以证明双方当事人最终确认交易的房屋是XX国际XX栋1单元17楼1号，并以此房办理了借款抵押。

第五组：申请人于2018年XX月XX日就本案向绵阳市XX区人民法院提起民事诉讼的《民事起诉状》和该院于同月XX日作出的准予申请人撤回起诉的《民事裁定书》，以证明申请人的仲裁请求已过仲裁时效。

申请人对上述第一组、第二组、第三组证据中除《账户历史交易明细清单》以外的证据、第四组证据中的《<商品房买卖合同>补充协议》的真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据中的《账户历史交易明细清单》的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。对第四组证据中的《商品房买卖合同（预售）》的真实性、关联性无异议，但认为未体现双方当事人真实意思表示，不具有合法性。对《个人购房借款/担保合同》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为没有体现双方当事人真实意思，是在错误的前提下办理的。对第五组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为双方于2017年XX月签订商品房买卖合同，申请人于同年XX月就发现房号写错了，同年7、8月就与被申请人电话联系，被申请人同意变更房号，但是因其在外地而没办理相关手续，后来，被申请人回来后又不同意变更房号，双方多次协商未果后，申请人才起诉。

二、仲裁庭意见

（一）关于本案证据的认证

对于双方就真实性、合法性、关联性不持异议的证据，仲裁庭予以采信。

双方提交的其他证据，仲裁庭认为均与本案事实的认定相关，与本案具有关联性，申请人、被申请人对本案证据的关联性所持异议，实际上是认为对方所提交的证据不能达到对方的证明目的，并非是对关联性有异议。因此，对申请人提交的与被申请人签订的《XX国际房源认购协议书》《<商品房买卖合同>补充协议》，被申请人提交的《账户历史交易明细清单》、《个人购房借款/担保合同》、《民事起诉状》、《民事裁定书》，实际上双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，仲裁庭予以采信。

对于申请人提交的第三组证据中的房屋平面位置示意图，因《商品房买卖合同（预售）》中明确约定：“关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一”，说明合同附有平面位置示意图，不能因被申请人所提交的合同没有该附件而否认该附件的存在。对于申请人提交的第四组证据，仲裁庭认为，因是原始资料，无涂改痕迹，对其真实性予以认可。对于申请人所提交的第五组证据，仲裁庭认为，申请人给雍XX出具的收取其购房定金的收款收据编号为000XXXX，而给被申请人出具的收取其购房定金的收款收据编号为001XXXX，前者时间在前、编号在前，后者时间在后、编号在后，符合逻辑，对其真实性予以认可。该两组证据系在申请人正常业务过程中形成的，与本案事实认定直接相关，对其合法性、关联性予以认可，仲裁庭对该两组证据予以采信。

对于被申请人提交的《商品房买卖合同（预售）》，申请人对其合法性所提异议，实际是关于合同效力的问题，而不是证据本身的合法性问题。该证据的形式、形成、来源都具有合法性，仲裁庭予以采信。

（二）关于本案的基本事实

仲裁庭依据双方无争议的事实以及采信的证据，对本案事实作如下认定：

2016年XX月XX日，申请人与雍XX签订一份《XX国际房源认购协议书（客户）》，约定雍XX购买申请人XX幢1单元17楼1号，建筑面积168.48平方米的房屋，单价6,531.65元/㎡，总房款为1,100,452元。协议约定，雍XX应在2017年XX月XX日前与申请人签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》签订后，本协议自动终止。同日，申请人向雍XX收取了5万元定金并出具了收款收据，该收款收据注明房号为“XX国际XX期XX栋-1-1701”。

2016年XX月XX日，申请人与被申请人签订一份《XX国际房源认购协议书》，约定被申请人购买申请人XX国际XX栋2单元17楼1号，建筑面积168.53平方米的房屋，单价6,206.90元/㎡，总房款为1,046,063元，被申请人为确保购买权，自愿于签订本协议时向申请人支付5万元作为购买该商品房的定金，被申请人应在2017年XX月XX日前与申请人签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》签订后，本协议自动终止。同日，被申请人向申请人支付定金5万元，申请人出具了收款收据，注明房号为“XX国际社区XX栋2单元1701”。2017年XX月XX日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被申请人购买XX国际社区第XX幢1单元17层1号的房屋，该商品房的预测建筑面积区168.48平方米，单价为每平方米6197.49元，总价款为1,044,153元。申请人采取贷款方式付款，于2017年XX月XX日前支付首期房价款214,153元，余款830,000元向绵阳市商业银行股份有限公司XX支行申请贷款支付，期限20年，申请人在2018年XX月XX日前向被申请人交付房屋。关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。合同所附附件一的平面位置示意图标明“XX-2-17-1”，被申请人签字并捺指印，申请人加盖了公章。签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，申请人与被申请人签订了《<商品房买卖合同>补充协议》，载明“出卖人与买受人经友好协商，就买受人购买出卖人开发的‘XX国际社区’XX栋2单元17-1号商品房事宜，已签订了《商品房买卖合同》，现双方签订补充协议，对上述合同进行补充。”同日，被申请人向申请人支付了首期房款164,153元、代收代交维修资金12,640元，申请人向被申请人分别出具了两张收款收据，均注明“XX国际XX期XX栋-2-1701”。2017年XX月XX日，申请人就双方所签《商品房买卖合同（预售）》进行了备案登记。2017年XX月XX日，被申请人与绵阳市商业银行股份有限公司XX支行签订了《个人借购房借款/担保合同》，约定被申请人向该行借款830,000元，用于购买坐落于XX区XX路XX号XX国际社区XX-1-17-1，建筑面积168.48平方米的房屋，借款期限为20年，被申请人以所购房屋作为借款的抵押物。申请人作为该借款的保证人在合同上加盖公章。后，双方因被申请人所购房屋是“XX国际社区XX栋2单元17楼1号”还是“XX国际社区XX栋1单元17楼1号”发生争议，申请人认为被申请人所购房屋应为“XX国际社区XX栋2单元17楼1号”，《商品房买卖合同（预售）》误填写为“XX国际社区XX栋1单元17楼1号”，而被申请人认为应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准，其所购房屋为“XX国际社区XX栋1单元17楼1号”。双方协商未果，申请人于2018年XX月XX日就本案向绵阳市XX人民法院提起民事诉讼，同月XX日撤回起诉。

根据申请人提交的房屋销售控制表，XX栋1单元17楼1号的建筑面积为168.48平方米，销售单价为每平方米6,970元，注明的购房人为雍XX，时间为9月XX日；XX栋2单元17楼1号的建筑面积为168.53平方米，销售单价为每平方米6,630元，注明的购房人为被申请人，时间为12月XX日。针对仲裁庭询问：如果《商品房买卖合同（预售）》的房号是误填，为什么房屋面积也会错误？申请人当着被申请人面进行了网签备案的演示，证实当选择了房号以后，房屋建筑面积会自动调出，不能更改；当填写了总房价后，房屋单价自动生成，不能更改，被申请人对此予以认可。

（三）关于本案的争议焦点

仲裁庭认为，本案的争议焦点是双方所签《商品房买卖合同（预售）》关于房号的约定是不是申请人的误选，从法律的角度讲，就是双方所签《商品房买卖合同（预售）》关于房号的约定是不是申请人的真实意思表示。仲裁庭认为，意思表示是行为人意欲发生一定民事法律效果的内心意愿的外部表现，包含四个要素，即：效果意思、行为意思、表示行为、表示意思。效果意思是指存在于行为人内心的意欲发生一定民事法律效果的意思，行为意思是指行为人决定发表效果意思的意思，表示行为是指行为人以一定方式表示其效果意思的行为，表示意思是指行为人通过表示行为表达出来的意思。申请人的效果意思是深藏于申请人内心的意思，必须通过其表示行为所表达出来的表示意思进行分析，而表示意思有时有可能因不经意的行为或其他原因导致与效果意思相背离，申请人所主张的其对房号的误选是存在可能性的。本案中申请人对出售给被申请人的房屋房号的效果意思到底是什么，必须通过对其一系列的表示行为所表达出来的表示意思进行分析。本案中申请人的表示行为有多个，包括与被申请人签订认购协议书、收取被申请人购房定金并出具收据、与被申请人签订商品房买卖合同、在平面位置示意图上加盖公章、与被申请人签订商品房买卖合同的补充协议、收取被申请人购房首付款并出具收据、收取被申请人的维修资金并出具收据。从申请人的表示行为所表达出来的意思看，除与被申请人签订商品房买卖合同所表达出的意思为房号“XX栋1单元17楼1号”外，其他表示行为所表达出的意思均为房号“XX栋2单元17楼1号”，这不仅包括与被申请人签订商品房买卖合同之前的与被申请人签订认购协议书、收取被申请人购房定金并出具收据的行为，也包括之后同时与被申请人签订商品房买卖合同的补充协议、在平面位置示意图上加盖公章、收取被申请人购房首付款并出具收据、收取被申请人的维修资金并出具收据的行为。效果意思一般具有连贯性，在不受外来因素影响的情况下，一定时期内具有稳定性。从申请人与被申请人签订商品房买卖合同前后的表示意思看，其出售给被申请人的房屋房号为“XX栋2单元17楼1号”，唯独只有与被申请人签订商品房买卖合同的表示意思为“XX栋1单元17楼1号”，特别是在平面位置示意图上加盖公章、与被申请人签订商品房买卖合同的补充协议、收取被申请人购房首付款并出具收据、收取被申请人的维修资金并出具收据的行为是与被申请人签订商品房买卖合同的行为同时发生，其表达出的意思与之前表达出的意思相一致，且与被申请人签字捺印的房屋平面位置示意图相一致，合同约定的房屋总价又低于申请人的“XX栋2单元17楼1号”的销售控制总价。因此，仲裁庭认为，申请人的效果意思为“XX栋2单元17楼1号”，其与被申请人签订商品房买卖合同的表示意思与其效果意思相背离，系意思表示错误，属于意思表示不真实，申请人关于房号误选的主张应予支持。

（四）关于申请人的仲裁请求和裁决理由

仲裁庭认为，《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》均未对意思表示错误的民事法律行为的效力作出规定，但意思表示错误是表示意思错误，与重大误解的效果意思错误，欺诈、胁迫的行为意思错误一样，均属于意思表示不真实，不应当当然无效，而应当赋予表意人是否受该意思表示约束的选择权，即意思表示错误应当准用《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》等法律关于因重大误解、欺诈胁迫而为民事法律行为之规定。参照《中华人民共和国民法通则》第五十九条“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。”和《中华人民共和国合同法》第五十四条　“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”规定，意思表示错误的民事法律行为应当属于可变更、可撤销的民事法律行为，表意人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，申请人享有对双方所签《商品房买卖合同（预售）》关于房号约定的撤销、变更权。但是，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”该条规定的撤销权行使期间属于除斥期间，不同于诉讼时效期间，是一个不变期间，无中止、中断的情形。申请人即使在与被申请人签订《商品房买卖合同（预售）》后没能及时发现其房号选错，但在与绵阳市商业银行股份有限公司XX支行签订保证合同时，因该保证合同和被申请人与绵阳市商业银行股份有限公司XX支行签订了《个人借购房借款/担保合同》合二为一，其应当发现该合同所列抵押物为“XX栋1单元17楼1号”，从而应当知道其与被申请人所签《商品房买卖合同（预售）》房号选错，即申请人自2017年XX月XX日起应当知道撤销事由，其撤销权的行使期间应当至2018年XX月XX日止，其向本会申请仲裁，请求变更合同约定时，其撤销权已经消灭。虽然申请人于2018年XX月曾向法院提起诉讼，请求变更合同约定，后又撤回起诉，但并不能像诉讼时效一样，产生期间中断的法律后果。表意人对申请撤销还是申请变更具有选择权，但变更的基础是撤销，只有撤销了原意思表示，表意人不再受原意思表示的约束，才能对其意思表示进行变更。申请人的撤销权已经消灭，必须受原意思表示的约束，其变更权丧失了存在的基础，当然消灭。因此，仲裁庭对申请人的仲裁请求不予支持。

（五）关于本案仲裁费

根据仲裁暂行规则第六十二条第二款“除非当事人另有约定，仲裁费原则上由败诉的当事人承担；当事人部分胜诉，部分败诉的，由仲裁庭根据当事人责任大小确定其各自承担的比例。当事人自行和解或者经仲裁庭调解结案的，当事人可以协商确定各自承担的比例；当事人违反本规则的规定导致仲裁程序拖延的，其仲裁费承担不受前款规定的限制。因程序拖延导致其他费用发生或者增加的，还应承担其他相应的费用”之规定，因申请人的仲裁请求未得到仲裁庭的支持，仲裁庭确定本案仲裁费14,639元由申请人承担。

三、裁决

综上，仲裁庭裁决如下：

驳回申请人绵阳XX房地产开发有限公司的全部仲裁请求。

本案仲裁费14,639元由申请人绵阳XX房地产开发有限公司承担。

本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

首席仲裁员：XXX

仲  裁  员：X X

仲  裁  员：XXX

    二〇一八年XX月XX日