绵  阳  仲  裁  委  员  会

裁  决  书

（2015）绵仲裁字第XXX号

申请人：绵阳XX实业有限公司，住所地：XXXXX。

法定代表人：XXX，该公司董事长。

委托代理人：XXX，四川XX律师事务所律师。

委托代理人：XXX，四川XX律师事务所律师。

被申请人：中国XX银行股份有限公司绵阳XX支行，住所地：XXXXX。

法定代表人：XXX，该支行行长。

委托代理人：XXX，该公司员工。

委托代理人：XXX，四川XX律师事务所律师。

绵阳仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人绵阳XX实业有限公司（以下简称申请人）与被申请人中国XX银行股份有限公司绵阳XX支行（以下简称被申请人）签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款以及申请人向本会提交的书面仲裁申请，于2015年10月14日受理了上述合同项下的争议仲裁案。本案仲裁程序适用本会自2011年2月15日起施行的《绵阳仲裁委员会仲裁暂行规则》（以下简称《仲裁暂行规则》）。

本案受理后，本会秘书处分别向申请人和被申请人送达了《仲裁暂行规则》和仲裁员名册，并向被申请人送达了仲裁通知、仲裁申请书副本。被申请人未在规定的期限内向本会提交书面答辩意见。

根据《仲裁暂行规则》的规定，本案适用普通程序。申请人在规定期限内选定XXX作为本案的仲裁员，被申请人在规定期限内选定XXX作为本案的仲裁员，由于双方当事人未在规定的期限内共同选定或共同委托本会主任指定本案首席仲裁员，本会主任根据《仲裁暂行规则》第二十五条规定，指定XXX为本案首席仲裁员，上述三位仲裁员于2015年11月3日组成仲裁庭，审理本案。

申请人于2015年11月21日书面提出变更仲裁请求的申请，仲裁庭决定受理后，本会秘书处向被申请人送达了变更仲裁请求仲裁通知、变更仲裁请求申请书副本。被申请人未在规定的期限内向本会提交书面答辩意见。

仲裁庭分别于2015年11月20日、2016年1月5日对本案进行了不公开开庭审理，申请人委托代理人XXX、XXX及被申请人委托代理人XXX、XXX到庭参加了仲裁活动。申请人就其仲裁请求以及变更后的仲裁请求进行了陈述，被申请人作了答辩，双方向仲裁庭提交并当庭出示了相关证据，互相进行了质证，回答了仲裁庭的提问并就争议的问题进行了辩论，并作了最后陈述，双方均当庭表示对仲裁程序无异议。经仲裁庭询问，因被申请人不同意而无法组织双方当事人调解。

本案现已审理终结。仲裁庭根据庭审查明的事实和相关法律、法规的规定，经合议，作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见、裁决分述如下：

一、案  情

申请人称:2003年8月，被申请人议定购买申请人开发的XXXX营业用房，为便于其装修，被申请人2003年9月16日向申请人发出《关于修改施工图和施工中注意事项的函》，要求申请人将“临街面外墙和进入小区一侧门面暂不砌砖，不安玻璃，不安卷帘门，框架柱暂不贴装饰砖”，待被申请人装修方案确定后再考虑如何完善。随后2003年10月20日，申请人与被申请人签订《购房意向协议》，协议约定申请人将上述面积约为1606.46平方米（最终以产权为准）的房屋出售给被申请人，同时约定购买单价价格在正式购买交付中双方不以任何理由改变。

2004年1月12日，申请人与被申请人签订正式《商品房买卖合同》，约定被申请人购买XXXX一层房屋，单价为11250元/平方米，暂定套内建筑面积为200平方米，最终房屋面积以产权证面积据实结算。

2009年9月15日，经绵阳XXXX房地产测绘有限公司测绘，被申请人购买的XXXX一层房屋套内面积为378.57平方米。但由于被申请人的装修对房屋内可使用面积产生了影响，最终房屋产权证确认的套内建筑面积仅为299.99平方米。

申请人认为，申请人售予被申请人的上述房屋套内面积本为378.57平米，但由于被申请人自己的装修要求，导致该房屋内可使用面积减少并最终仅被确认为299.99平方米，若仍继续按照该面积结算，将明显对申请人不公平，申请人也无法实现合同目的。因此，为维护申请人的合法权益，特提出如下仲裁请求：

1.请求裁决被申请人按照378.57平方米的房屋套内面积与申请人结算，并按照11250元每平方米的价格向申请人支付剩余购房款2008912.5元及资金利息；

2.请求裁决本案仲裁费用由被申请人承担。

2015年11月21日，申请人变更仲裁请求称：申请人与被申请人买卖合同纠纷一案，立案后申请人得知案涉房屋经被申请人装修改建后减少确权面积的准确数额，为维护申请人的合法权益，特申请变更仲裁请求：

1.请求依法裁决被申请人按照382.79平方米的房屋套内面积与申请人结算，并按照11250元/平方米的价格向申请人支付剩余购房款2056387.5元及资金利息；

2.本案仲裁费用由被申请人承担。

被申请人辩称：1.根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条“当事人选择的计价方式为套内建筑面积为依据进行确认面积差异处理”以及“双方自行约定按照房产主管部门核定的面积为准，以产权证面积据实结算”的约定，涉案房屋的产权面积，应以具有法定管理职责的房地产管理部门核准的299.99平方米作为双方结算的依据；2.涉案房屋每平方米单价为4800元，才是双方的真实意思表示且已实际履行；3.申请人的仲裁请求已过仲裁时效，仲裁庭应驳回其全部仲裁请求。

申请人为证明自己的主张，向仲裁庭提交并当庭出示了以下证据：

证据一：申请人的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件及法定代表人身份证明，证明申请人的仲裁主体资格。

证据二：《关于修改施工图和施工中注意事项的函》，证明申请人向被申请人出售的XXXX一层的房屋，为保障被申请人办公及装修需要，在施工过程中被申请人即提出了相应的装修要求，导致后期房屋被确权面积的减少。

证据三：《购房意向协议》（2003年10月20日）、《商品房买卖合同》（2004年1月12日），证明申请人与被申请人约定出售的房屋为申请人开发的XXXX一层房屋，单价为11250元/平方米，面积以房产主管部门核定为准，以产权证面积据实结算。被申请人应按照协议履行支付购房款义务。

证据四：1.绵高新建备证[2009]XX号《建设工程竣工验收备案证书》；2.绵高新（2004）房预售证第XX号《商品房预售许可证》；3.《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《物业管理服务协议》。证明申请人已按照约定完成房屋交付义务，被申请人接房后自行装修，导致房屋确权面积减少。

证据五：1.绵阳XXX房地产测绘有限公司出具的房产实测报（2009）第XXXX号《四川省房屋面积测绘报告》（案涉房屋套内测量面积为378.57平方米）；2.绵阳XXX房地产测绘有限公司出具的房产实测报（2009）第XXXX号《四川省房屋面积测绘报告》（案涉房屋套内测量面积为299.99平方米）；3.绵阳XXX房地产测绘有限公司2015年11月18日出具的《关于XXXX区域套内建筑面积的情况说明》及附图，证明经绵阳XXX房地产测绘有限公司按照工程竣工蓝图测绘的案涉房屋套内面积为382.79平方米，而结合房屋现状测绘并最终经房产主管部门确认，XXXX一层房屋经被申请人装修改建后终被确权建筑套内面积仅为299.99平方米，导致申请人所出售的房屋被减少确认产权的面积为82.8平方米，被申请人理应按照382.79平方米与申请人结算并支付剩余购房款及资金利息。

证据六：绵房权证高字第XXXXX号中华人民共和国房屋所有权证，证明案涉房屋面积已被房屋主管部门依法确定，被申请人应支付协议约定的剩余购房款并支付其实际购得但因其装修而未能依法确认面积部分相对应的购房款。

证据七：1.被申请人2005年8月5日向申请人出具的《收条》；2.委托日期为2005年8月5日的中国XXX银行电汇凭证（回单）；3.被申请人2005年9月13日给申请人的发函；4.2005年9月13日的《记账凭证》（摘要为：转款到XXX公司650#，金额为81800.78元）；5.2005年9月12日的中国XXX银行四川省分行进账单；6.2005年9月13日的《记账凭证》（摘要为：取现金29066#，金额为81800.78元）；7.出票日期为2005年9月13日的中国XXX银行现金支票存根（金额为81800.78元）；8.2005年9月13日的《记账凭证》（金额为83563.04元）；9.2005年9月13日的中国XXX银行四川省分行进账单。证明申请人共计代为承担了被申请人216149.27元装修费用，案涉房屋装修系被申请人自行完成的，但其中216149.27元装修费用系由申请人支付。

证据八：1.绵阳XX实业有限公司于2011年1月13日发给被申请人的《关于催收中国XXX银行绵阳市XXX支行购买XXXX一层营业用房购房款的函》、单号为XXXX的国内特快专递邮件详情单、中国XXX银行股份有限公司绵阳XXXX支行2011年1月19日给申请人的复函；2.申请人2011年5月9日发给被申请人的《关于再次催收中国XXX银行绵阳市XXX支行购买XXXX一层营业用房购房款的函》、2011年5月10日关于“购房款的函”的收文簿；3.申请人2012年2月2日发给中国XXX银行绵阳分行的《关于反映XX行绵阳市XXX支行购买我公司开发的XXXX一层营业用房至今没有结算以及没有付清购房款的函》、单号为XXX的国内特快专递邮件详情单；4.申请人2015年8月3日向被申请人出具的《关于中国XXX银行绵阳市XXX支行购买XXXX一层营业用房结算情况说明》，证明申请人多次向被申请人催告，要求被申请人对购房款进行结算并尽快支付，但被申请人均未履行，被申请人应当承担立即支付购房款及资金利息的法律责任。双方当事人并未结清购房款，因此仲裁时效并未结束。

被申请人对申请人提交并当庭出示的证据发表了如下质证意见：

1.对证据一的真实性、合法性、关联性无异议。2.对证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据中提到的修改事项是不会对涉案房屋的套内面积产生实质性影响的。另外，该证据中第二项内容是基于被申请人作为银行的机构特殊性提出的，而且更有利于申请人施工，减少了他们的工程量，更不会对涉案房屋的套内面积产生实质性影响。3.对证据三中的《购房意向协议》的真实性有异议，关联性无异议，被申请人认为是第一次见到，且第一页内容与申请人提交的《购房意向协议》内容不一致；对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议。4.对证据四中《建设工程竣工验收备案证书》的真实性、合法性、关联性无异议；《商品房预售许可证》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，预售许可证上显示的建筑总面积与本案无关联；《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《物业管理服务协议》的真实性、合法性、关联性均有异议，物业管理服务协议是物业管理协议，与本案争议焦点面积和单价没有关联性，装修服务协议中并未提及被申请人的权利义务，也没有提及装修房屋的地址，没有经过被申请人的确认，因此不予认可。5.对证据五中涉案房屋套内测量面积为378.57平方米的测绘报告的真实性、合法性、关联性均有异议，该测绘报告中的面积与房屋的装修情况是没有关系的，因此该面积的报告不能达到申请人的证明目的，另外该证据的形式不具有合法性；对涉案房屋套内测量面积为299.99平方米的测绘报告的真实性、合法性、关联性不持异议；《关于XXXX区域套内建筑面积的情况说明》的真实性、合法性、关联性无异议，但是对其内容有异议，情况说明的依据是竣工蓝图，竣工蓝图并没有房管局档案部门的盖章。被申请人咨询过房产公司的行政管理部门，对方是把公共通道算进来，计算到套内建筑面积中，不符合有关房屋建筑套内建筑面积的规定。6.对证据六的合法性、真实性不持异议，对证明目的有异议。7.对证据七的真实性、合法性、关联性无异议，也正好证明了申请人是按照补充协议的约定履行义务的。对该216149.27元装修费用予以认可。8.对证据八中2011年1月13日的函件的真实性、合法性无异议，但该函件我们未收到；对2011年1月19日被申请人给申请人的复函的真实性、合法性、关联性无异议。仅能证明被申请人同意协商，但并未作出实质性承诺；申请人2012年2月2日发给中国XXX银行绵阳分行的《关于反映XX行绵阳市XXX支行购买我公司开发的XXXX一层营业用房至今没有结算以及没有付清购房款的函》真实性、合法性无异议，但我们并未受到；申请人2015年8月3日向被申请人出具的《关于中国XXX银行绵阳市XXX支行购买XXXX一层营业用房结算情况说明》是申请人单方提出的，我们并未予以回复。根据民诉法的规定，民事案件的诉讼时效为两年，从当事人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。申请人2012年2月2日向被申请人发送催收函时就应当开始计算仲裁时效，两年仲裁时效已经过了，该期间申请人未向我方主张权利。

被申请人为支持自己的主张，向仲裁庭提交并当庭出示了以下证据：

证据一：被申请人的营业执照、组织机构代码证的复印件、负责人身份证复印件、负责人身份证明，证明被申请人的仲裁主体适格。

证据二：1.《购房意向协议》（2003年10月20日）；2.申请人2003年12月29日出具的《承诺》；3.编号为XXX的《商品房买卖合同》；4.《购房补充协议》（2004年1月13日）；5.川（94）NO.XXXX中国XXX银行四川省分行资金往来贷方报单（金额为16万）、 中国XXX银行转账借方传票（金额为209万）、川地税Ⅶ（2002）NO.XXXX号不动产发票。证明：1.在房屋买卖过程中，从初步意向到合同订立、履行，双方达成并执行的真实意思是按套内面积4800元/平方米进行交易，成交总价按房管部门核定面积据实结算；2.被申请人已经履行了付款义务，且225万元付款中一部分为全额购房款，另一部分为被申请人自行承担和支配的房屋装修费及办公用品费用。

证据三：1.绵阳市XX房地产有限公司于2004年1月14日出具的《承诺》；2.申请人2006年1月10日向被申请人出具的《绵阳市XX房地产开发有限公司关于解冻我公司存入贵行售房资金的函》；3.被申请人在房管局取得的绵阳XXX房地产测绘有限公司出具的房产实测报（2009）第XXXX号《四川省房屋面积测绘报告》；4.被申请人于2005年9月13日给申请人的去函；5.绵勤基（2005）第XXX号《工程结算审核报告》、《建设工程造价结算书》（装饰工程）、审核意见表；6.四川XXX房地产土地评估有限公司2015年12月10日出具的《关于房屋价值的说明》；7.绵阳XX实业有限公司1A#建筑（XXXX）一层平面图、二层平面图。证明：1.房屋交易单价为套内面积4800元/平方米，且符合当时的市场价格；申请人主张的11250元的房屋单价是不符合当时的市场价格的。2.被申请人已超额支付购房款；3.被申请人支付225万元中除全额购房款外，另一部分为被申请人自行承担和支配的房屋装修费；4.装修事宜及款项支付等事宜实际由被申请人完成。

申请人对被申请人提交并当庭出示的证据发表了如下质证意见：1.证据一的真实性、合法性、关联性无异议；2.对证据二中《购房意向协议》的真实性有异议，该协议与我方举证的购房意向协议不同，其中第一条中的面积有手写改动，双方未确认，且未加盖骑缝章，因此该协议不是申请人的真实意思表示。该协议中约定的预付20%购房资金与被申请人实际向我方支付的预付购房款也不一致。2003年12月29日《承诺》的真实性、合法性、关联性无异议。编号为XXX的《商品房买卖合同》并不完整，第四页第四条第2款明确约定商品房单价为11250元，与我方主张一致，是双方当事人的真实意思表示，签订于2004年1月13日的《购房补充协议》并不是编号为XXX的《商品房买卖合同》的附件。编号为XXX的《商品房买卖合同》的附件四也证明了案涉商品房是申请人为被申请人量身定制的。对2004年1月13日《购房补充协议》的真实性有异议，该协议未加盖骑缝章，且首页也没有申请人的签章确认。另外，该补充协议的内容前后矛盾，是被申请人为了内部账务处理形成的，因此不是申请人的真实意思表示，不能约束申请人。对付款凭证及不动产发票的真实性、合法性、关联性无异议，对被申请人已经支付了225万元的事实予以认可。3.对证据三中绵阳市XX房地产有限公司于2004年1月14日出具的《承诺》的真实性、合法性无异议，但是该承诺是申请人配合被申请人进行账目处理作出的承诺，该承诺中也未载明房屋单价4800元；申请人2006年1月10日向被申请人出具的《绵阳市XX房地产开发有限公司关于解冻我公司存入贵行售房资金的函》的真实性、合法性无异议，但是不能达到被申请人的证明目的，被申请人并未举出该函中2004年1月12日的合同，因此不能作为申请人就结算的真实意思表示；被申请人在房管局取得的绵阳XXX房地产测绘有限公司出具的房产实测报（2009）第XXXX号《四川省房屋面积测绘报告》的真实性、合法性、关联性无异议，但是该报告中载明的套内面积为299.99平方米，房管部门确权面积仅为299.99平方米；被申请人于2005年9月13日给申请人的去函的真实性、合法性、关联性无异议。申请人虽然承担了被申请人部分装修款项，但申请人对房屋单价4800元并不认可。绵勤基（2005）第XXX号《工程结算审核报告》、《建设工程造价结算书》（装饰工程）、审核意见表的真实性、合法性、关联性均无异议；四川XX房地产土地评估有限公司2015年12月10日出具的《关于房屋价值的说明》的真实性、合法性有异议，该说明的依据不合法，涉案商品房买卖合同是申请人为被申请人量身定制的，另外该说明是被申请人单方提供的，也没有仲裁庭的委托，市场价格并不能等同于交易价格；绵阳XX实业有限公司1A#建筑（XXXX）一层平面图、二层平面图竣工图的真实性、合法性、关联性无异议。

二、仲裁庭意见

（一）关于本案证据的认证

1.仲裁庭对申请人提交的证据认证

被申请人对申请人提交的证据一、二、六、七、八以及证据三-2、四-（1、2）、五-（2、3）的真实性、合法性均无异议，仲裁庭对上列证据予以采信。

被申请人称申请人提交的证据三-1即2003年10月20日签订的《购房意向协议》其从未见过，且与被申请人提交的《购房意向性协议》在第一页内容上不一致，对其真实性有异议，仲裁庭认为，申请人提交的《购房意向协议》与被申请人提交的《购房意向协议》的签订时间、签章均相同，但在第一页约定的面积、计价内容方面有明显不同，申请人又未能就此提供更充分的证据证明该《购房意向协议》的真实性，该证据的真实性存疑，故仲裁庭对该证据不予采信。

被申请人对申请人提交的证据四-3即《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《物业管理服务协议》的真实性有异议，且认为与本案无关。仲裁庭认为，该《住宅室内装饰装修管理服务协议》及《物业管理服务协议》中涉及的物业管理面积不足以证明系本案当事人争议面积，与本案争议无关，仲裁庭对该证据不予采信。

被申请人对申请人提交的证据五-1即绵阳XXX房地产测绘有限公司出具的涉案房屋套内测量面积为378.57平方米的房产实测报（2009）第XXXX号《四川省房屋面积测绘报告》的真实性有异议，认为该证据的形式不具备合法性。仲裁庭认为，该证据与申请人自行提供的证据五-2均为同一测绘单位同一时间对同一房屋所作出的房屋面积测绘报告，经庭上对该证据的原件进行核实，仲裁庭对该份证据的真实性予以确认。

上列证据中被采信的部分是否能够达到申请人的证明目的，仲裁庭在是否支持其主张中予以表述。

2.仲裁庭对被申请人提交的证据认证

申请人对被申请人提交的证据一、二-（2、3、5）、三-（1、2、3、4、5、7）的真实性、合法性、关联性均无异议，故仲裁庭对上列证据均予以采信。

申请人对被申请人提交的证据二-1即《购房意向协议》的真实性有异议，认为与申请人举证的购房意向协议内容不同，其中面积有手写改动，未经双方签章确认，且该协议未加盖骑缝章，因此不是申请人的真实意思表示。仲裁庭认为被申请人未能就此提交充分的证据证明改动是经双方同意的事实，因此仲裁庭对该证据的真实性不予确认。

申请人对被申请人提交的证据二-4即《购房补充协议》的真实性有异议，称该协议未加盖骑缝章，且首页也没有申请人的签章确认。另外，该补充协议不是《商品房买卖合同》的附件，而是被申请人为了内部账务处理形成的，因此不是申请人的真实意思表示，不能约束申请人。仲裁庭当庭对该证据的原件进行了核实，双方均予以签字盖章，仲裁庭认为，双方当事人并未就加盖骑缝章在合同中加以约定，因此，不能就此影响对合同真实性的判断，此外，申请人仅口头辩称该协议不是《商品房买卖合同》的附件，却并未能就其主张提交己方保存的作为同一份《商品房买卖合同》的附件三即合同补充协议予以佐证，故申请人的抗辩理由不能成立，仲裁庭对该证据予以采信。

申请人对被申请人提交的证据三-6即四川XX房地产土地评估有限公司2015年12月10日出具的《关于房屋价值的说明》的真实性、合法性有异议，认为该说明是被申请人单方提供的，也没有仲裁庭的委托，市场价格并不能等同于交易价格。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（G中国XX/T50291-1999）的规定，房地产估价有特定的程序、方法和报告的规范要求。而被申请人提交的房地产评估公司《关于房屋价值的说明》不具有程序和形式上的规范性，其证明力不足以证明本案所涉争议房地产的价格。因此，仲裁庭对该证据不予采信。

上列证据中被采信的部分是否能够达到被申请人的证明目的，仲裁庭在是否支持其主张中予以表述。

（二）关于本案的基本事实

仲裁庭根据采信的证据以及庭审查明的情况对如下事实予以认定：

2003年8月，被申请人议定购买申请人开发的XXXX一层营业用房。为便于装修，2003年9月16日，被申请人就修改施工图及施工中注意事项致函申请人，称拟购买申请人XXXX底层240余平方米作为开发区分理处营业、办公用房，并根据申请人的设计方案，提出如下修改意见和施工注意事项：“……2.临街面外墙和进入小区一侧门面墙暂不砌砖，不安玻璃，不安卷帘门，框架柱暂不贴装饰砖，待我行装修方案确定后再考虑如何完善……”

2003年12月29日，申请人向被申请人出具书面承诺：“一、我司保证该工程底楼（附经批准的施工图平面）不出售给他方，面积按房管局核定面积为准，价格按原意向性购买协议不变……五、我司在向贵行递交本承诺书的同时，向贵行收取购买该营业用房定金人民币160000元，如我司不能履行本承诺，则向贵行支付违约金30万元。”2003年12月29日，被申请人向申请人支付人民币16万元用作购房定金。

2004年1月12日，申请人与被申请人签订正式的《商品房买卖合同》，约定：“……第一条项目建设依据，出卖人（本裁决中的出卖人均为申请人，仲裁庭注）以出让方式取得位于绵阳市XXXX地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为绵城国用（2002）字第XXXX号，该地块土地面积为33443平方米，规划用途为商住楼，土地使用年限自2000年6月28日至2050年6月27日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为XXXX……第二条商品房销售依据，买受人（本裁决中的买受人均为被申请人，仲裁庭注）购房的商品房为预售商品房……第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的XXXX第H幢附楼一层，该商品房合同约定建筑面积共234平方米，其中套内建筑面积200平方米……第四条计价方式与价款第2款，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11250元，总金额人民币贰百贰拾伍万元整……第五条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照房产主管部门核定的面积为准，以产权证面积据实结算……”

2004年1月13日，申请人（甲方）与被申请人（乙方）签订《购房补充协议》约定：“一、根据乙方购房的实际需要，甲方同意签订用于装修房价格的合同，具体价格为225万元除以200平方米等于11250元/平方米，超出购房成本（即本协议第三条内容）的部分应税额由乙方承担。二、为了方便乙方对该营业房进行装修，甲方按225万元收款后，在扣除购房实际成本+扣除税金，其余款项（即225万元减去本协议第三条金额和税费后）全额返还乙方，供乙方装修使用。三、为了乙方对该层经营用房的管理，甲方同意将320.57平方米同乙方签订两个合同，办理两个产权证。即（1）200㎡×4800元=960000元，（2）120.57㎡×4800元=578736元，总计价格为1538736元……”

2004年1月14日被申请人向申请人支付209万元，被申请人为申请人开具了225万元的不动产发票，同时出具书面承诺称：“贵行购我公司开发建设的XXXXXX（H幢）一层营业用房，价款225万元已付清。为了贵行方便装修，特向贵行承诺保留保证金余额为柒拾万元在账户上，保证贵行随时安排使用。”申请人于2005年8月5日至2005年9月13日期间代被申请人支付装修费用共计216149.27元。

2006年1月10日，申请人向被申请人发函称：“贵行2004年1月12日与我公司签订的购买XXXX营业用房套内面积320.57平方米，每平方米4800元，应付房款总金额155万元，实际划入我公司账上的购房款和装修费225万元，因该房屋主体工程尚未竣工，加之贵行所购营业用房的实际面积已超过原合同面积，在未办证确权的情况下，贵行从付给我公司的225万元中冻结了70万元用于装修，按目前估计的实际面积测算，约欠我公司30万元，现特请求贵行同意我公司从冻结款中使用30万元，余款待房屋、土地所有权证下来之后，以房管部门核定的面积为准，与贵行进行结算多退少补，同时我公司承诺，在2006年6月30日之前，给贵行办妥房地产两证，否则按违约处理。”

2009年9月9日，案涉房屋所属的建设工程XXXX竣工验收备案，2009年9月15日由申请人委托绵阳XXX房地产测绘有限公司对XXXX房屋进行房产实地测绘，并出具三份房产实测报（2009）第XXXX号《四川省房屋面积测绘报告》，第一份报告中显示：XXXX房屋总建筑面积为1603.22平方米，套内面积1383.16平方米，其中一层（即案涉房屋）建筑面积383.83平方米，套内面积299.99平方米；第二份报告中显示：XXXX房屋总建筑面积为1608平方米，套内面积1461.74平方米，其中一层（即案涉房屋）建筑面积408.78平方米，套内面积378.57平方米；第三份报告中显示：XXXX房屋总建筑面积为1528.42平方米，套内面积为1383.16平方米，其中一层（即案涉房屋）的建筑面积为307.59平方米，套内面积为299.99平方米。第三份报告由绵阳市房管部门存档。

2010年3月15日申请人出面办理绵房权证高字第XXXX号房屋所有权证，确定XXXX的建筑面积为1528.42平方米，套内建筑面积为1383.16平方米。

2011年1月13日、2011年5月9日、2015年8月3日申请人分别书面函致被申请人催收购房款，2011年1月19日被申请人复函致申请人同意友好协商处理。

2012年2月2日申请人向中国XXX银行绵阳分行发函说明被申请人未就XXXX一层营业用房未结清购房款事宜，请求中国XXX银行绵阳分行督促协调处理。

2015年8月3日申请人向被申请人出具《关于中国XXX银行绵阳市XXX支行购买XXXX一层营业用房结算情况说明》，再次就案涉房屋结算问题与被申请人协商处理。协商未果向本会申请仲裁以解决争议纠纷。

（三）关于仲裁时效问题

被申请人主张申请人的仲裁请求已过仲裁时效。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第七十四条“ 法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定”及《民法通则》第137条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，申请人是在2009年9月房产测量公司对案涉房屋测绘报告作出后，认为自身权利受到损害，并先后于2011年1月13日、2011年5月9日、2012年2月2日、2015年8月3日书面函致被申请人催收购房款，其间申请人多次和被申请人进行协商具有高度可能性。因此，仲裁庭对被申请人的主张不予支持，申请人的仲裁请求未过仲裁时效。

（四）关于申请人的仲裁请求 

1.关于裁决被申请人按照382.79平方米的房屋套内面积与申请人结算，并按照11250元/平方米的价格向申请人支付剩余购房款2056387.5元及资金利息之仲裁请求

申请人认为，结合案涉房屋所属的建设工程竣工蓝图所认定的XXXX一楼的套内建筑面积应当为382.79平方米：纵轴①轴-②轴，②轴向右方平移4900mm夹横轴1/A轴-1/D轴，1/D向上方平移2720mm区域所得套内建筑面积为299.99平方米，①轴-③轴夹A轴-1/D轴区域外檐廊，套内建筑面积为82.80平方米。是由于被申请人自行装修改建行为导致案涉房屋套内建筑面积仅被房屋主管部门确权认定为299.99平方米，减少确认了82.8平方米。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，被申请人的装修改建行为恶意阻却了82.8平方米面积被房屋主管部门核定确认的条件成就，应视为该条件已成就，该82.8平方米面积应纳入结算面积。此外双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定购房单价为11250元，是双方当事人的真实意思表示，并且双方在后续的实际履行过程中也是按照该单价予以履行的，因此被申请人理应按照382.79平方米的房屋套内建筑面积以11250元的单价与申请人结算支付剩余购房款2056387.5元以及仲裁之日至全部款项付清之日按日万分之五计算的资金利息。

被申请人认为，双方当事人于2003年1月12日签订的《商品房买卖合同》约定“当事人选择的计价方式以套内建筑面积为依据进行确认及面积差异处理，双方约定按照房管部门核定的面积为准，以产权面积据实结算。”按照该约定，双方应当按照房地产管理部门核准的299.99平方米作为双方结算的面积。双方在2003年10月20日签订的《购房意向协议》以及2004年1月13日签订的《购房补充协议》均约定案涉房屋每平方米单价为4800元，但是由于作为金融机构在向上级主管部门申请划拨开办新的营业厅上有特殊规定和要求，被申请人才在2004年1月12日与申请人签订了《商品房买卖合同》，作为合同相对方的申请人对此是明知的，而且也以行为予以了支持，所以申请人在2006年1月10日发给被申请人《绵阳市XX房地产开发有限公司关于解冻我公司存入贵行售房资金的函》中也确认了案涉房屋套内建筑面积为320.57平方米（当时还未进行产权测绘），每平方米单价为4800元。被申请人已经向申请人履行了支付225万元房款及装修费用的全部合同义务。因此申请人的主张没有事实和法律依据，不应得到支持。

仲裁庭认为：

（1）关于案涉房屋的结算面积

申请人认为系被申请人的装修要求导致案涉房屋套内面积减少，仅被确权299.99平方米，为证明该主张，其提供由绵阳XXX房地产测绘有限公司出具的两份测绘报告（其中案涉房屋的套内面积分别被测量为378.57平方米和299.99平方米），以及绵阳XXX房地产测绘有限公司出具的《关于XXXX区域套内建筑面积的情况说明》及所附XXXX竣工图，来说明竣工图中①轴-③轴夹A轴-1/D轴区域套内建筑面积为82.80平方米的外檐廊即为因被申请人的装修要求导致被减少确权的区域。但是，仲裁庭在申请人提交的XXXX竣工图上可以看出，该①轴-③轴夹A轴-1/D轴区域被标注为檐廊、残疾人坡道以及室外台阶，且从该竣工图上并不能看出该区域的外沿设计有墙体，根据中华人民共和国建设部印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第六条“套内建筑面积由以下三部分组成：１．套（单元）内的使用面积；２．套内墙体面积；３．阳台建筑面积”以及中华人民共和国国家标准G中国XX/T17986-2000 《房产测量规范》3.3.1“房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算 ”之规定，前述①轴-③轴夹A轴-1/D轴区域并非房屋户内可供使用的空间面积，不属于商品房套内建筑面积的范畴。仲裁庭认为，申请人虽主张是被申请人的装修要求导致房屋套内建筑面积被减少确权，但是其提交的根据施工图而制作的竣工图上无法看出且未注明①轴-③轴夹A轴-1/D轴区域的外沿设计为墙体，申请人也未提交证据证明该①轴-③轴夹A轴-1/D轴区域外沿的现状系因原设计的墙体未修建而形成。故申请人主张案涉房屋套内建筑面积为382.79平方米没有事实依据，仲裁庭对其主张不予支持。

双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照房产主管部门核定的面积为准，以产权证面积据实结算”，该约定是双方当事人的真实意思表示，申请人与被申请人均应遵守诚实信用原则履行合同约定。在本案仲裁庭认定的证据中，由绵阳房屋管理部门存档的作为确定房屋面积依据的房产实测报（2009）第XXXX号《四川省房屋面积测绘报告》中显示，案涉房屋建筑面积为307.59平方米，套内面积为299.99平方米。在申请人没有证据证明由于被申请人的原因导致房屋套内面积减少的情况下，仲裁庭认定案涉房产结算面积为套内面积299.99平方米。

（2）关于案涉房屋的结算单价

根据仲裁庭认定的证据，争议双方当事人于2004年1月12日签订的《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款第2款中，双方约定：“按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11250元，总金额人民币贰百贰拾伍万元整”；2004年1月13日双方当事人又签订《购房补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，在该补充协议第三条中双方当事人约定案涉房屋的计算单价为4800元/平方米；双方当事人虽然在《商品房买卖合同》和《购房补充协议》中就案涉房屋单价作出了不同的约定，但是申请人在此后于2006年1月10日发给被申请人的《关于解冻我公司存入贵行售房资金的函》函件中再次确认了案涉房屋的单价为4800元/平方米。因此，双方当事人签订的《购房补充协议》以及申请人2006年1月10日发给被申请人的《关于解冻我公司存入贵行售房资金的函》能够形成相互印证的证据链条，足以证明案涉房屋结算单价4800元/平方米是双方当事人的真实意思表示。因此，仲裁庭认定案涉房屋结算单价为4800元/平方米，对申请人请求案涉房屋单价为11250元/平方米的主张不予支持。

综上所述，仲裁庭认为，案涉房屋应以4800元/平方米为单价、以房产主管部门确权的套内建筑面积299.99平方米为结算面积，案涉房屋总价款为：4800元/平方米×299.99平方米=1439952元。庭审中，经双方当事人确认：被申请人于2003年12月30日、2004年1月14日共计向申请人付款225万元。除去申请人代被申请人支付的216149.27元装修费用，余额为2033850.73元。因此，被申请人已经按照合同约定向申请人全额支付了购房款。对于申请人要求被申请人按照382.79平方米的房屋套内面积与申请人结算，并按照11250元/平方米的单价向申请人支付剩余购房款2056387.5元及资金利息之仲裁请求，仲裁庭不予支持。

（五）关于本案仲裁费

根据《仲裁暂行规则》第七十二条的规定，仲裁费原则上由败诉的当事人承担；当事人部分胜诉，部分败诉的，由仲裁庭根据当事人各方责任大小确定其各自应当承担的仲裁费的比例。由于申请人的请求没有得到仲裁庭支持，故仲裁庭决定本案仲裁费22018元由申请人承担。

三、裁  决

仲裁庭裁决如下：

（一）申请人绵阳XX实业有限公司的对被申请人中国XXX银行股份有限公司绵阳XXXX支行的仲裁请求不予支持；

（二）本案仲裁费22018元由申请人绵阳XX实业有限公司承担。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

首席仲裁员：XXXXX
仲  裁  员：XXXXX
仲  裁  员：XXXXX

二〇一六年XX月XX日