绵  阳  仲  裁  委  员  会

裁  决  书

(2015)绵仲裁字第XX号

申请人：四川XX物业服务有限责任公司，住所地：绵阳市游仙区XX村。

法定代表人：肖XX,该公司总经理。

委托代理人：赖XX，四川XX律师事务所律师。

委托代理人：陈XX，该公司员工。

被申请人：冯XX，女，汉族，生于19XX年2月28日，住四川省绵阳市涪城区XX街XX号1栋2楼3号。

委托代理人：姚XX，男，汉族，生于19XX年1月22日，住四川省蓬溪县XX街XX号2幢1单元8号。

绵阳仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人四川XX物业服务有限责任公司（以下简称申请人）与被申请人冯XX（以下简称被申请人）所购买的商品房的开发商绵阳XX建设开发有限公司于2007年10月29日签订的《前期物业管理服务合同》中的仲裁条款以及申请人向本会提交的书面仲裁申请，于2015年7月9日受理了上述合同项下的议仲裁案。本案仲裁程序适用本会自2011年2月15日起施行的《绵阳仲裁委员会仲裁暂行规则》（以下简称《仲裁暂行规则》）。

本案受理后，本会秘书处分别向申请人和被申请人送达了《仲裁暂行规则》和仲裁员名册，并向被申请人送达了仲裁通知、仲裁申请书副本。被申请人在规定的期限内未向本会提交书面答辩意见。

由于双方当事人未在规定的期限内共同选定或共同委托本会主任指定本案独任仲裁员，本会主任根据《仲裁暂行规则》第七十六条第三款之规定，指定韩XX为本案独任仲裁员，于2015年7月31日组成仲裁庭审理本案。

仲裁庭于2015年8月12日开庭审理了本案。申请人的委托代理人赖XX、陈XX及被申请人的委托代理人姚XX到庭参加了仲裁活动。申请人宣读了仲裁申请书、被申请人作了口头答辩，双方就各自的主张作了陈述，向仲裁庭提交并当庭出示了相关证据，互相进行了质证，回答了仲裁庭的提问并就相关问题进行了辩论，作了最后陈述。经仲裁庭询问，双方当事人对仲裁程序当庭表示无异议。征得双方当事人同意，仲裁庭组织双方进行了调解，但最终未调解成功。

本案现已审理结束。仲裁庭根据庭审查明的事实和相关法律、法规的规定，作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见、裁决分述如下：

一、案情

申请人称：申请人系被申请人居住的XX小区物业服务公司，根据开发商与被申请人签订的《购房合同》，以及开发商与申请人签订的《前期物业服务合同》后，申请人履行了全部义务。但被申请人却拖欠了物业服务费：28594.80元。虽经申请人多次催收，但被申请人却迟迟不履行义务。为维护申请人的合法权益，特提出如下仲裁请求：

1.请求裁决被申请人立即支付拖欠申请人的物业服务费28594.80元；

2.请求裁决被申请人承担本案仲裁费。

申请人为证明自己的主张，向仲裁庭提交并当庭出示了以下证据：

证据一：申请人的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证书、被申请人的身份信息，拟证明双方当事人的主体资格，申请人具备提供物业服务的资质。

证据二：《商品房买卖合同》，拟证明被申请人购买涉案商品房的事实，合同第22条约定前期物业服务费的支付方式，且附件7、附件8就物业服务费的支付等进行了相关的约定。

证据三：《前期物业管理服务合同》、企业名称变更核准通知书，拟证明申请人就涉案商品房所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，申请人在该小区提供服务，申请人的企业名称进行过变更。

证据四：刊登于20XX年XX月22日绵阳日报的交房公告，拟证明申请人在报纸上发布了交房的公告。

证据五：四川XX物业服务有限公司专用收据（No:XX218），拟证明被申请人向申请人交付了2010年4月1日至2011年3月31日的物业服务费用，证明被申请人已经收房了且被申请人认可物业公司的服务。

证据六：电话催费记录，拟证明在2015年2月4日，申请人的相关工作人员打电话给被申请人催交物业费，被申请人不接电话，于11点53分接电话后说身体不好，没精力，未到物业公司交纳物业服务费。

证据七：应收取的费用，拟证明被申请人计算了应向申请人缴纳的物业服务费用，该费用单上载明的违约金，申请人没有主张。

被申请人对申请人出示的证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据三、四的真实性没有异议，对关联性有异议；对证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为被申请人没有接房，对物业公司予以认可，但是申请人没有就物业合同等法律规定进行公示的项目予以公示；对证据六，认为该证据不能达到申请人的证明目的；对证据七，被申请人认为对每个月的数额和总金额没有异议，但是对证明目的有异议，认为被申请人不应该交该笔物业费。

被申请人为证明自己的主张，向仲裁庭提交并当庭出示了以下证据：

证据一：入伙通知书、四川XX物业服务有限公司专用收据（No:XX218），拟证明我们交纳物业费，是因为物业公司先要求我们交纳一年的物业费，才带我们去验房和办理交房手续。物业公司强制我们先交一年物业费的行为不符合法律规定。申请人不能凭借该收据证明我们接房。开发商2010年6月通知我们交房。

证据二：商品房买卖合同、补充协议，拟证明因为房屋面积存在差异，我们是6月13日才与开发商完成了购买手续。在商品房买卖合同中约定了房屋质量的维修义务主体是开发商，但是开发商至今没有履行维修义务。

申请人对被申请人提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议；对被申请人提交的证据二的真实性无异议，对关联性有异议，申请人认为房屋质量或者面积差等问题是被申请人与开发商之间的问题，与物业费用的计收没有关联。

二、仲裁庭意见

（一）对本案证据的认定

被申请人对申请人出示的证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议，仲裁庭予以采信；被申请人对申请人提交的证据三、四的真实性没有异议，对关联性有异议，仲裁庭认为，申请人提交的《前期物业管理服务合同》、企业名称变更核准通知书、20XX年XX月22日绵阳日报的交房公告，其内容与被申请人所购买绵阳XX建设开发有限公司开发的XX小区有关，故仲裁庭认为申请人提交的证据三、证据四与本案有关，仲裁庭予以采信作为定案依据；被申请人对申请人提交的证据五、证据六的真实性没有异议，故仲裁庭对该两组证据予以采信；被申请人对申请人提交的证据七中每个月的数额和总金额没有异议，故仲裁庭予以采信。上述证据是否能达到申请人的证明目的，仲裁庭在是否支持其主张中予以阐述。

申请人对被申请人提交的证据一的真实性无异议，故仲裁庭予以采信；申请人对被申请人提交的证据二的真实性无异议，对关联性有异议，仲裁庭认为，该商品房买卖合同及补充协议，均载明了涉案商品房的相关内容，故仲裁庭认为该组证据与本案有关联性，仲裁庭依法予以采信。上述证据是否能达到被申请人的证明目的，仲裁庭在是否支持其主张中予以阐述。

（二）关于本案基本事实

根据采信的证据，仲裁庭认定本案以下基本事实：

被申请人于20XX年12月15日与绵阳XX建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同签约备案号为XX96。合同约定，被申请人购买绵阳XX建设开发有限公司所开发的位于绵阳市游仙区，主体建筑结构为钢混，建筑层数为4层的第27栋1楼2号商品房，测绘建筑面积共351.36平方米，套内建筑面积为337.32平方米，房款为1870031元。《商品房买卖合同》第二十二条前期物业服务费约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为四川XX物业服务有限责任公司，资质证号为：XX102；前期物业管理期间，物业服务收费价格为多层0.9元、电梯1.5元、联排1.8元、双拼1.8元、商业用房2元/月，平方米（建筑面积）；物业管理企业按照季收取，买受人应当分别在每年的3月25日前、6月25日前、9月25日前和12月25日前缴费。合同附件八《商品房买卖合同补充协议》第一条“商品房交付约定”第3款约定：“出卖人达到《买卖合同》第十条及第一条规定的房屋交付条件时，将向买受人发出书面、电话或公众媒体的房屋交接通知，买受人应按时办理房屋交接手续，并对已购买商品房进行验收交接，届时，由出卖人委托的物业管理公司向买受人交接房屋钥匙及签署《房屋验收交接单》，即视为该商品房已经交付。若买受人在出卖人发出房屋交接通知30日后仍未进行验收交接，则视为出卖人已将该商品房交付给买受人，自交付之日起，该商品房的保管责任转移给买受人，出卖人不承担任何逾期交房违约责任，同时，买受人还应按照通知交房的时间起向出卖人指定的物业公司缴纳相关物管费用。”

20XX年10月29日，被申请人所购买的商品房的开发商绵阳XX建设开发有限公司与四川绵阳XX物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制院物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.9元/月.平方米。合同第七条约定：“业主应于开发商向业主交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月5-25日履行交纳义务。合同签订后，涉案商品房开发商绵阳XX建设开发有限公司于20XX年XX月28日在绵阳日报刊登交房公告载明：“XX住宅小区现已施工完毕，并通过政府主管部门验收达到交付使用条件，按《商品房买卖合同》约定，我公司将在20XX年10月31日向业主交房，我公司全体员工恭喜您乔迁新居！由于业主数量众多，为了更好的提供交房服务，我公司建议您按以下时间安排到交房现场办理交付手续：1.集中交房办理时间：……11月11日-11月15日：别墅物业27#-40#楼……4.除上述外，您需携带的资料：……预付12 个月物业管理费，以及12个月垃圾清运费；（须现金支付）。加盖我公司公章的《入伙通知书》原件；（近期已按合同预留地址挂号信寄出，请注意查收）。交房手续办理流程，以及具体事宜，请详见《入伙通知书》及交房现场公示。”2011年3月14日，被申请人向申请人支付了2010年4月1日至2011年3月31日的物业管理费共计7622.29元。

2010年6月13日绵阳XX建设开发有限公司为甲方与被申请人为乙方签订了《补充协议》，载明“甲乙双方于2009年12月7日就乙方购买甲方开发的XX三期27幢02号房屋事宜签订《商品房买卖合同》，由于预售面积与产权面积发生差异，甲乙双方同意根据《商品房买卖合同》中的第三条和第十三条的有关约定对该房屋的销售面积及销售价格作如下调整：1.该商品房产权登记建筑面积共353.02平方米，其中，套内建筑面积338.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.06平方米。”

另查明，申请人于2007年10月8日变更企业名称，由四川绵阳XX物业管理有限公司变更为四川XX物业服务有限责任公司。

（三）关于申请人的仲裁请求

1.请求裁决被申请人立即支付拖欠申请人的物业服务费28594.80元的仲裁请求；

①仲裁庭认为，申请人与被申请人所购买的商品房的开发商绵阳XX建设开发有限公司于20XX年10月29日签订《前期物业管理服务合同》约定，其内容不存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，是双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是有效合同，依法应当受到法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。

②被申请人辩称，其至今未接房，故不应该向申请人支付物业费。仲裁庭认为，涉案商品房的开发商绵阳XX建设开发有限公司于20XX年XX月22日在绵阳日报刊登交房公告，别墅物业27#-40#楼于2009年11月11日-11月15日办理交房。依据合同附件八《商品房买卖合同补充协议》第一条“商品房交付约定”第3款约定：“出卖人达到《买卖合同》第十条及第一条规定的房屋交付条件时，将向买受人发出书面、电话或公众媒体的房屋交接通知，买受人应按时办理房屋交接手续，并对已购买商品房进行验收交接，届时，由出卖人委托的物业管理公司向买受人交接房屋钥匙及签署《房屋验收交接单》，即视为该商品房已经交付。若买受人在出卖人发出房屋交接通知30日后仍未进行验收交接，则视为出卖人已将该商品房交付给买受人，自交付之日起，该商品房的保管责任转移给买受人，出卖人不承担任何逾期交房违约责任，同时，买受人还应按照通知交房的时间起向出卖人指定的物业公司缴纳相关物管费用。”的约定，买受人未在上述规定期限内进行验收交接，则视为商品房已经交付，且被申请人于2011年3月14日，向申请人支付了2010年4月1日至2011年3月31日的物业管理费共计7622.29元，仲裁庭认为被申请人辩称其未接房而拒绝支付物业费的理由不能成立。

③申请人要求被申请人支付拖欠的2011年4月1日至2014年12月31日的物业服务费28594.80元，仲裁庭认为，被申请人提交2010年6月13日与开发商签订的《补充协议》载明：“甲乙双方于2009年12月7日就乙方购买甲方开发的XX三期27幢02号房屋事宜签订《商品房买卖合同》，由于预售面积与产权面积发生差异，甲乙双方同意根据《商品房买卖合同》中的第三条和第十三条的有关约定对该房屋的销售面积及销售价格作如下调整：1.该商品房产权登记建筑面积共353.02平方米，其中，套内建筑面积338.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.06平方米。”按照涉案物业服务费的计算标准，每平方米1.8元，2011年4月1日至2014年12月31日的物业服务费为353.02平方米×1.8元/月/平方米（即每个月635.44元）×45个月=28594.80元，该金额亦与被申请人认可的总金额相一致。依据《前期物业管理服务合同》中关于物业服务费的约定，及《合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，仲裁庭对申请人关于被申请人支付物业服务费28594.80元的仲裁请求予以支持。

2.关于仲裁费承担的问题

根据《仲裁暂行规则》第七十二条的规定，仲裁费原则上由败诉的当事人承担；当事人部分胜诉，部分败诉的，由仲裁庭根据当事人各方责任大小确定其各自应当承担的仲裁费的比例。鉴于申请人的仲裁请求得到支持，故本案仲裁费用1536元，由被申请人承担。

三、裁决

仲裁庭裁决如下：

（一）被申请人冯XX于收到本裁决书之日起十日内向申请人四川XX物业服务有限责任公司支付物业服务费28594.80元；

被申请人冯XX未在本裁决确定的履行期限向申请人四川XX物业服务有限责任公司履行给付金钱义务的，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（二）本案仲裁费1536元，由被申请人冯XX承担。仲裁费已由申请人四川XX物业服务有限责任公司垫付，被申请人冯XX在履行上述第（一）裁决时一并支付给申请人四川XX物业服务有限责任公司。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

仲裁员：韩XX

二〇一五年X月十九日