绵  阳  仲  裁  委  员  会

裁  决  书

(2014)绵仲裁字第XX号

申请人：张X，男，生于19XX年6月4日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。

委托代理人：周XX，四川XX律师事务所律师。

被申请人：四川XX有限公司，住所地院绵阳市高新区。

法定代表人：赵X，该公司董事长。

委托代理人：季XX，该公司员工。

委托代理人：汤X，该公司员工。

绵阳仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人张X（以下简称申请人）与被申请人四川XX股份有限公司(以下简称被申请人)于2010年3月24日签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款以及申请人向本会提交的书面仲裁申请，于2014年6月6日受理了上述合同项下的争议仲裁案。本案仲裁程序适用本会2011年2月15日起施行的《绵阳仲裁委员会仲裁暂行规则》（以下简称《仲裁暂行规则》）。

由于本案争议金额未超过30万元，根据《仲裁暂行规则》第七十六条之规定，本案适用简易程序。

本案受理后，本会秘书处向申请人送达了《仲裁暂行规则》、仲裁员名册，向被申请人送达了申请人的仲裁申请书副本、仲裁通知、仲裁员名册。被申请人未在规定期限内向本会提交书面答辩意见。

申请人和被申请人未在规定期限内共同选定或者共同委托本会主任指定本案独任仲裁员，本会主任根据《仲裁暂行规则》第七十六条第三款规定指定左X为本案独任仲裁员，于2014年6月30日组成仲裁庭，负责审理本案。

仲裁庭于2014年7月15日开庭对本案进行了审理。申请人及其委托代理人，被申请人的委托代理人到庭参加了仲裁活动。申请人就自己的主张作了口头陈述，向仲裁庭提交了相关证据，被申请人对申请人提交的证据进行了质证。双方回答了仲裁庭的提问并就相关问题进行了辩论，作了最后陈述。经双方当事人同意，仲裁庭组织了调解，但调解未获成功。

本案现已审理结束，仲裁庭根据庭审查明的事实并结合法律的规定，作出本裁决。本案案情、仲裁庭意见、裁决分述如下。

一、案情
申请人称：申请人与被申请人于2010年3月签订《商品房买卖合同》，约定由申请人购买被申请人位于绵阳市涪城区XX号的XX二期41栋1单元25楼1号的商品房一套，房屋建筑面积86.38平方米，总价422253元。《商品房买卖合同》第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”和第十六条“住宅保修责任”等条款及《住宅质量保证书》等其他合同文件对商品房质量及责任作了非常明确的约定。合同签订后，申请人于2011年5月23日向被申请人全额支付了购房款项，被申请人随即完成了房屋的交付。在申请人对购置房屋进行装修和入住期间，由于被申请人交付的房屋未对外墙进行防水处理，导致外墙长期渗水，申请人与被申请人进行了多次沟通，要求被申请人履行保修义务，做好外墙防水，但被申请人一直拒绝处理。

综上所述，被申请人所售房屋严重的质量问题导致申请人经济利益受到严重损害，正常生活受到严重影响，为维护自身合法权益，申请人根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等相关法律法规之规定，特提起仲裁。申请人提出仲裁请求如下：

1. 裁决被申请人履行保修义务，做好申请人所购商品房的外墙防水。

2. 赔偿申请人经济损失人民币4万元。

3. 被申请人承担保全证据公证费人民币2000元。

4. 本案仲裁费用由被申请人承担。

被申请人未提交书面答辩。在开庭审理中被申请人的委托代理人季XX口头辩称院关于申请人的仲裁请求一，我们应该履行我们的保修义务，但是房屋在2009年开始动工，2010年12月通过竣工验收，2011年申请人支付完房款之后我们就进行了交接房屋。2012年申请人就申请了一次仲裁，但一直到2013年7月双方达成和解形成调解书的时候申请人都没有对外墙渗水方面进行仲裁或提出异议。对于要我们支付4万元的损失，我们没有看到依据，所以我们不应支付这笔费用；关于申请支付保全公证费的请求，照片显示的只是一个现状，看不到实际造成的原因是因为外墙渗水，所以我们不应该支付这笔费用。

被申请人的委托代理人汤X补充答辩称：我是到申请人处去看了的，它的施工的方式和其他的人都是一样的。但是在他的窗台上有细微的裂缝，窗台的玻璃胶有裂缝，风吹日晒就会造成渗水。

申请人为证明自己的主张，向仲裁庭提交并当庭出示了以下证据：

证据一：四川XX有限公司工商登记信息。拟证明被申请人主体资格适格。

证据二：商品房买卖合同一份。拟证明诉争房屋系被申请人售予申请人。

证据三：申请人居民身份证复印件一份。拟证明申请人主体资格适格。

证据四：20#-26#、40#-43#楼住宅质量保证书一份。拟证明被申请人应当承担保修义务。

证据五：被申请人于2011年5月23日向申请人出具的购房发票一张。拟证明申请人完成房款支付。

证据六：申请人于2014年6月11日垫付的保全证据公证费发票一张。拟证明申请人支付保全证据公证费2000元。

证据七：（2014）绵XX证字第XX号公证书一份。拟证明申请人所购被申请人房屋存在房屋外墙渗水情况。

对申请人提交的证据，被申请人委托代理人季XX质证意见为：对证据一、二、三、四、五的真实性没有异议；对证据六，只能证明申请人申请了保全证据，但是不能证明这笔费用就该我们来承担；对证据七，不认可申请人的证明目的，渗水是由于窗台的玻璃胶破损造成的，并不是外墙渗水。

被申请人未对答辩意见中所陈述的内容提交相关证据。

二、仲裁庭意见

（一）关于本案的基本事实

经过庭审调查，仲裁庭对申请人所提交的证据一、二、三、四、五、六、七予以采信；对被申请人就申请人所提交的证据六、七的证明对象(目的)提出的质证意见酌定考虑。

仲裁庭根据所采信的证据并考虑被申请人的质证意见，确认以下案件事实：

2010年3月24日申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：519XX)一份,申请人购买被申请人开发建设的"XX二期"41栋1单元25楼1号住宅一套，购房款已经支付完毕，房屋已经交付使用。

上述合同第十六条第（二）项约定：“在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”

被申请人2011年5月6日制作、发放给申请人的《XX20#-26#、40#-43#楼住宅质量保证书》第三条承诺：“在住户正常使用的情况下，本公司按照国家有关条例规定承担保修责任。因住户使用不当或进行家庭装修以及不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题，不在本公司保修范围之内。”

2014 年6月11日，申请人委托杨XX到四川省绵阳市XX公证处称申请人房屋外墙渗水，申请该公证处进行证据保全，该公证处公证员罗XX及公证员助理肖XX于同日下午15时16分到绵阳市涪城区XX号“XX二期”41栋1单元25楼1号，对该套房屋外墙及屋内杨XX指认的地方进行了查验、拍照，同月12日该公证处出具了（2014）绵XX证字第XX号公证书。公证书所附照片显示，前述房屋外墙与窗台连结处外台面表层起壳剥落，部分内台面表面有细长裂缝、物质少许剥落。

（二）关于本案合同效力

申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。

（三)关于本案争议的焦点及仲裁庭认定意见

1.关于本案房屋是否存在建筑工程质量问题庭审过程中，被申请人对申请人出示的2014年6月12日四川省绵阳市XX公证处(2014)绵XX证字第XX号公证书所附照片的真实性没有异议，故仲裁庭对本案房屋存在渗水的质量问题予以认定。

2.关于上述房屋建筑工程质量问题是否应由被申请人承担保修义务

申请人认为，申请人所购房屋在房屋质保期内，其外墙与窗户接缝处出现渗漏，给申请人造成不应有的损失。按照建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二项规定，被申请人应当在房屋交付申请人后五年内承担免费保修的义务。

被申请人认为，造成申请人内窗台出现裂纹和发黑的原因是玻璃胶破损，玻璃胶属于塑钢门窗工程的一部分，已过2年的质保期，被申请人不应该承担保修义务。本案诉争房屋系2009年9月动工，2010年12月29日通过绵阳市建设局组织的竣工备案，2011年5月23日申请人张X接房后于2011年6月进场装修。2012年12月24日，申请人张X以房屋质量为由申请仲裁，2013年7月3日，双方和解，仲裁委出具《调解书（2012）绵仲裁字第2X9号）》。从张X接房到进场装修到2013年7月3日双方因房屋质量争议形成《调解书》的2年多时间里，张X从未提出诉争部位渗水问题。造成诉争房屋内窗台出现裂纹及发黑是因玻璃胶破损，窗台与窗户之间形成缝隙，雨水通过缝隙进入，经过一段时间的风吹日晒雨淋、热胀冷缩，造成内窗台出现裂纹及少数发黑现象。玻璃胶作为塑钢门窗工程的一部分，打玻璃胶是由塑钢门窗的承包人施工、履行质量保修义务。根据被申请人与塑钢门窗施工方签订的施工合同，塑钢门窗的质保期是自工程验收合格之日起计算2年（即，2010年12月29日至2012年12月29日）。因此，玻璃胶的2年质保期已过，其破损的维修义务应该是由申请人张X承担。

仲裁庭认为，从上述双方认可的照片反映的情况看，本案房屋漏水处为外墙窗台与墙内窗台结合处的部分。2005年7月1日起实施的《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005》中的术语说明院围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等（2.0.12）。2014年7月1日起实施的新版《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013》中术语说明：围护结构是指围护建筑空间的墙体、门、窗（2.0.4）。从建筑学的角度来讲，围护建筑物，使之形成室内、室外的分界构件称为外墙。窗台是分界构件的一部分，窗与墙体的结合处属于外墙组成部分，因此该质量问题应当属于外墙面的防渗漏问题。

《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度，具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279 号）第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”第十四条规定：“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”

本案申请人与被申请人所签《商品房买卖合同》第十六条第（二）项约定：“在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”

被申请人2011年5月6日制作、发放给申请人的《XX20#-26#、40#-43#楼住宅质量保证书》第三条承诺：“在住户正常使用的情况下，本公司按照国家有关条例规定承担保修责任。因住户使用不当或进行家庭装修以及不可抗拒的自然灾害而造成的上述质量问题，不在本公司保修范围之内。”

本案申请人与被申请人所签《商品房买卖合同》未就上述质量问题约定退房，也没有证据证明是申请人使用不当或进行家庭装修以及不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题。

本案被申请人未否认上述房屋竣工验收合格之日至今不满五年。

被申请人认为上述质量问题属于《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第五项规定的装修工程，保修期为2年，其理由不能成立。因为从该条规定所列保修项目期限排序情况看，已将“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”排除在装修工程之外。

据上所述，本案房屋建筑工程质量问题应由被申请人承担保修义务；因本案房屋建筑工程质量问题造成申请人的财产损失，申请人可以向被申请人主张。

3.关于申请人的第二项、第三项仲裁请求应否支持

（1）申请人的第二项仲裁请求为院裁决被申请人赔偿申请人经济损失人民币4万元。

申请人认为，被申请人怠于履行保修义务，给申请人室内的装修造成损失，被申请人应给予赔偿。

被申请人认为，申请人要求被申请人赔偿经济损失4万元，无任何证据证明其所主张的损失成立，其请求不应得到支持。

仲裁庭认为，本会受理本案后直至开庭审理结束，申请人没有向本会及仲裁庭提交任何能够证明该项经济损失存在的证据。《中华人民共和国仲裁法》第四十三条第一款规定：“当事人应当对自己的主张提供证据。”《仲裁暂行规则》第十四条第一款规定：“当事人应当对自己提出的仲裁请求、仲裁反请求所依据的事实或者反驳对方仲裁请求所依据的事实承担举证责任。”第二款规定：“当事人没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，仲裁庭认为，被申请人就本项仲裁请求对申请人的反驳理由成立，仲裁庭对申请人要求被申请人赔偿经济损失4万元的主张不予支持。

（2）申请人的第三项仲裁请求为院裁决被申请人承担申请人保全证据公证费2000元。

对本项仲裁请求，申请人提交了2014年6月12日四川省绵阳市XX公证处（20140绵XX证字第XX号公证书及该公证处的收费发票予以证明,被申请人对其真实性未持异议,仲裁庭予以确认.被申请人认为,造成《公证书》中10张照片显示的现象的原因是：玻璃胶过了保修期发生破损，申请人张X怠于采取相应的维修措施所造成的。因此袁公证费用应由张X承担。

仲裁庭认为，本案房屋建筑工程质量问题外观明显，申请人可以自行拍照作为证据提交出示，公证不是法定程序和必要措施。因此，被申请人就本项仲裁请求对申请人的反驳理由部分成立，仲裁庭不予全额支持，酌定支持由被申请人承担申请人本项仲裁请求的60%。

4.关于本案仲裁费的承担

本案仲裁费2932元，按照申请人的仲裁请求与仲裁庭支持的申请人的仲裁请求，确定由申请人承担20%，被申请人承担80%。

三、裁决

仲裁庭裁决如下：

（一）被申请人四川XX有限公司于收到本裁决书10日内对申请人张X的绵阳市涪城区XX号XX二期41栋1单元25楼1号的商品房房屋建筑工程质量问题履行保修义务，做好外墙防水。

申请人张X对被申请人四川XX股份有限公司履行保修义务予以合理配合。

（二）被申请人四川XX股份有限公司于收到本裁决书10日内支付申请人张X证据保全公证费1200 元。

（三)申请人张X的其他仲裁请求不予支持。

（四）本案仲裁费2932元，由申请人张X承担586元，被申请人四川XX股份有限公司承担2346元。本案仲裁费已由申请人预交，被申请人四川XX股份有限公司承担的2346元在支付上述第（二）项款项时一并支付给申请人张X。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

仲裁员：左X

二〇一四年八月一日