蒲铖  绵阳仲裁委员会仲裁员、四川科大律师事务所律师

基本事实：

王某、陈某双方于2012年11月12日在中介机构介绍下经现场考察、协商一致签订了《房屋出租协议》约定由陈某将自有房屋出租给王某，房屋的设计用途为办公（协议中约定为“营业用房”），建筑面积为445.74平方米，租赁期限为2012年12月1日至2017年11月30日止。房屋租金为每月1万元人民币。协议约定由王某“办理各种相关证件”。

王某在接收该房屋后，对房屋进行了装修，先后向工商行政管理部门、卫生行政管理部门申请并分别于2013年1月24日和2013年3月22日取得了名为“xx城区xx宾馆”的《个体工商户名称预先核准通知书》、《卫生许可证》，后因所承租房屋大楼一楼有一个消防通道在王某承租前已被占用作为营业门面，导致王某现想要经营的宾馆不能通过消防检查验收，王某至今不能办理宾馆营业执照，不能正常营业。双方发生争议协商未果，王某根据合同中约定的争议解决方式向当地仲裁委员会提出仲裁申请：请求⑴裁决陈某赔偿王某7个月租金7万元，房屋装饰折旧费和物品折旧费7个月42000元，以上费用合计112000元；⑵裁决从消防通道疏通之日起计算下次房租开始时间；⑶裁决因1楼的非法占用，让其疏通消防通道，防止因意外而发生人为的事故；⑷本案仲裁费由陈某承担。

分歧：

本案争议的焦点是出租人是否按合同约定将租赁物交付承租人，及未通过消防安全检查的责任应如何承担问题。处理中，有两种截然不同的意见：

第一种意见：租房前，王某亲自考察了租赁物，已知道一楼有一通道被占用作为商铺的事实；王某知道或者应当知道开办宾馆的相关政策法律规定等。认为出租人陈某已按照约定将租赁物交付了承租人王某，完成了合同义务，不应承担因不能办理消防许可证从而申领营业执照开办宾馆的责任，应该驳回王某的仲裁申请。

第二种意见：《合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”认为出租人陈某虽然按照约定将租赁物交付了承租人王某，但由于不能办理消防许可证无法开办宾馆，不能实现王某的租房目的，陈某应承担因不能办理消防许可证从而申领营业执照开办宾馆的责任。

评析：

笔者赞同第一种意见。主要理由如下：

一、从签订合同时承租方对出租房屋所知晓的状态来看出租方是否违约

王某、陈某双方签订的房屋租赁协议系双方达成的真实意思表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”依协议约定，陈某向王某交付了租赁房屋，王某亦根据协议约定接收并实际使用租赁房屋。

王某在考察和签订租赁协议时对系争房屋的现状（包括一楼一通道早前即被占用作为经营门面的情况）是明知的，并非新近被占用或陈某隐瞒所致，其作为宾馆经营者应当对经营宾馆所必须的消防等规定和手续有充分的了解和预见；在此情况下王某仍然签订租房协议，而且也未曾提出特别要求或约定，反而在《房屋出租协议》中有由王某“办理各种相关证件”的约定。

《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”依据该规定，出租人有义务保证租赁物符合约定用途，但此用途仅指该租赁物符合通常的类用途，并无义务保证承租人的具体用途，因为出租人对于租赁物以外的因素无法保证，并且具体用途所要具备的租赁物类用途以外的条件是针对使用者的。如果出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会加重出租方的责任，这明显违背公平原则。故本案中只要陈某保持租赁物符合签约时的状态即完成了合同义务。

所以，王某所提出的消防问题本应由王某在签约时预见到，而非陈某在签约时应当预见到的，也非陈某有义务对此予以保证。

二、从现行法律看本案合同中的出租方是否违约

陈某所提供租赁房屋的房屋产权证书中显示该房屋用途为办公，建筑面积为445.74平方米。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条关于“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：…（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；…（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”的规定，凡符合六种情形之一的，建设单位应承担建筑消防设计审核申报和申请消防验收责任。本案租赁房屋建筑面积为445.74平方米,不在上述规定之列。本案租赁房屋已取得房屋所有权证书,可以推定租赁房屋建筑主体消防是经验收合格的。王某租赁房屋后开设宾馆属公众聚集场所，现未通过消防安全检查。根据《中华人民共和国消防法》第七十三条第一款第三项：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”、公安部《消防监督检查规定》第八条第一款：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，并提交下列材料：㈠消防安全检查申报表；㈡营业执照复印件或者工商行政管理机关出具的企业名称预先核准通知书；㈢依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件；㈣消防安全制度、灭火和应急疏散预案、场所平面布置图；㈤员工岗前消防安全教育培训记录和自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书复印件；㈥法律、行政法规规定的其他材料”的规定，以及《房屋出租协议》第七条由王某“办理各种相关证件”的约定，申报消防安全检查的义务人应为王某。

综上，王某的仲裁请求不应得到仲裁庭的支持。