绵   阳   仲   裁   委   员   会

裁  决  书

（2013）绵仲裁字第xxx号 

申请人：张x，男，生于xxxx年x月x日，汉族，住四川省绵阳市涪城区体运路x号x幢x单元x楼2号。

委托代理人：王xx（特别授权），四川xx律师事务所律师。

被申请人：绵阳市xx实业有限公司。住所地：绵阳高新区。

法定代表人：杨xx，该公司总经理。

委托代理人：宋xx（特别授权），四川xx律师事务所律师。

委托代理人：冉xx，四川xx律师事务所律师。

申请人张x依据与被申请人绵阳市xx实业有限公司（原绵阳市xx有限公司，以下简称xx公司）于2006年9月30日签订的《委托经营管理合同》中的仲裁条款，就合同履行期满后的返还经营场地纠纷向绵阳仲裁委员会（以下简称本会）申请仲裁，本会于2013年5月30日受理。本案仲裁程序适用本会自2011年2月15日起实施的《绵阳仲裁委员会仲裁暂行规则》（以下简称《仲裁暂行规则》）。

根据《仲裁暂行规则》的规定，本案受理后，本会秘书处向申请人和被申请人分别送达了《仲裁暂行规则》和仲裁员名册，并向被申请人送达了仲裁通知、仲裁申请书副本。被申请人xx公司收到本会送达的仲裁申请书副本后，在规定的时间内未向本会提交书面答辩。

根据《中华人民共和国仲裁法》和《仲裁暂行规则》的规定，申请人张x选定xxx为本案仲裁员。由于被申请人未在规定的期限内选定仲裁员，也未委托本会主任指定一名仲裁员，双方当事人亦未能在规定的期限内共同选定或共同委托本会主任指定首席仲裁员，本会主任根据《仲裁暂行规则》第二十五条的规定，依法指定xx为本案仲裁员，并指定xxx为本案首席仲裁员。上述三位仲裁员于2013年x月xx日组成仲裁庭审理本案。

仲裁庭于2013年x月x日、x月x日不公开开庭进行了审理。申请人的委托代理人、被申请人的委托代理人参加了仲裁活动。申请人宣读了仲裁申请书、被申请人作了口头答辩，申请人向仲裁庭提交了相关证据材料，申请人、被申请人按仲裁庭要求提交了相关证据材料，双方进行了质证，回答了仲裁庭的提问并就相关问题进行了辩论，作了最后陈述。因申请人不同意调解，故仲裁庭未组织双方进行调解。

本案现已审理终结，仲裁庭经合议作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见、裁决分述如下：

一、案  情

申请人称：2006年9月30日，申请人和xx家具有限公司签订了委托经营管理合同，合同约定的期限为5年零6个月，从2006年9月30日起至2012年3月30日止。2009年3月11日，申请人和绵阳xx投资管理有限责任公司签订了补充协议，将原合同中“第五条合同期限”内容变更为：委托经营管理期限为6年，从2006年9月30日起至2012年9月30日止(整体开业6个月的免费期)。申请人认为，双方所签合同实际为房屋租赁合同。2012年5月10日，绵阳市xx家具有限公司变更为绵阳市xx实业有限公司，法定代表人变更为杨xx。2012年9月30日合同到期以后，被申请人并没有将房屋返还给申请人，按市场租金每平方米每月20元计算至2013年5月30日，被申请人应支付申请人场地占用费512000元。如今后产生费用，被申请人仍应该支付。合同到期以后，申请人向被申请人致函要求被申请人将委托经营管理的房屋及附属设备交还给申请人，现该房屋因修建“成绵乐”高速铁路需要拆迁，但是被申请人一直不搬，并且经营至今，损害了申请人的权利。为了保护申请人的合法权利以及支持高铁的建设，特提起仲裁申请。申请人提出如下仲裁请求：

1、要求被申请人将xxB座xx布艺城二层退腾给申请人；

2、由被申请人赔偿申请人场地占用费512000元；

3、仲裁费用由被申请人承担。

被申请人辩称：承认申请人与被申请人签订了委托经营管理合同，且合同签订后，是以被申请人的名义与承租人签订房屋租赁合同。但是该合同是委托合同，并非房屋租赁合同，委托经营管理是申请人委托被申请人打造，房屋的实际出租人是申请人而不是被申请人，不存在房屋交付和返还问题。委托管理合同签订后，申请人与被申请人没有履行房屋交付手续，2012年9月30日委托经营管理合同到期后，被申请人既未管理也未占用房屋，不存在被申请人返还房屋问题，承租户不搬出房屋的后果应由申请人承担，与承租户的纠纷是申请人与承租户之间的纠纷，与被申请人无关。因高铁建设需要拆迁房屋，拆迁公司给被申请人和商户赔偿了房屋装修款，申请人将该款占用，至今未支付被申请人。申请人与拆迁公司签订《拆迁补偿协议》后，申请人将被拆迁房屋再出租收取场地占用费不合法。因此，申请人的仲裁请求，依法不应支持。

申请人为支持其主张，在规定期限内提交，并于2013年7月5日第一次开庭审理时当庭出示了下列证据：

1、申请人与绵阳市xx家具有限公司签订的《委托经营管理合同》，以证明申请人与被申请人建立了委托经营管理的合同关系及合同的内容；

2、2009年3月11日申请人与绵阳xx投资管理有限公司签订的《补充协议》，以证明双方约定委托经营管理延期；

3、被申请人的工商登记档案材料，以证明原绵阳市xx家具有限公司已变更为绵阳市xx实业有限公司，其法定代表人已变更为杨xx；

4、申请人与四川xx（集团）股份有限公司签订的房屋买卖合同，以证明申请人对委托经营管理的房屋拥有所有权；

5、绵阳市xx房屋拆迁安置有限公司向申请人发出的限期腾空房屋的通知，以证明委托经营管理的房屋因修建高铁而需拆迁；

6、申请人2012年11月15日回复绵阳xx实业有限责任公司的函，以证明申请人已就被申请人提出的问题予以答复并要求其按合同约定将房屋返还申请人。

7、四川xx（集团）股份有限公司与其他承租人签订的《租赁合同》，以证明同地段的房屋租金价格。

对于上述第2项、第3项、第5项证据，被申请人对其真实性不持异议，仲裁庭当庭予以认定。对第1项证据，被申请人认为，申请人提交的《委托经营管理合同》系复印件，且合同仅有第一页和最后一页，对其真实性有异议；对于第4项证据，被申请人称系复印件，加之买卖合同约定的标的物位置与申请人提交的委托经营管理合同约定的标的物位置不符，且因没有房产部门的备案，不能证明xx公司对资产有处置权，更不能证明申请人对委托经营管理的房屋拥有所有权；第6项证据，被申请人称系复印件，对其真实性有异议，且签收人不是被申请人员工，被申请人从来没有收到该函件；对于第7项证据，被申请人称系复印件，对其真实性有异议，且该租赁房屋不是本案标的物，没有参照性，对拆迁物，再收取租金无法律依据。

被申请人仅针对申请人举出的证据予以质证，未提交证据，并要求申请人向仲裁庭提交拆迁公司与申请人签订的《拆迁补偿协议》，以证明该协议约定有房屋装修补偿款。

根据申请人举证、被申请人质证的情况，为进一步查明案情，仲裁庭要求在2013年7月19日前，双方均提交委托经营管理合同原件及证明自己主张的其他证据。

申请人于2013年8月1日第二次开庭审理时当庭出示了以下证据：

1、四川xx（集团）股份有限公司关于申请人已购买其开发建设的xxB座二楼（即xx四队xx街的xx商业城C座二楼）商业用房，现属于成绵乐客运专线建设的拆迁范围的证明，以及该公司所开发的房产的面积测绘表，以证明申请人对委托经营管理合同的标的物享有产权；

2、申请人2012年11月8日致绵阳xx实业有限责任公司，要求其移交场地的函，绵阳xx实业有限责任公司次日《关于xxB座二楼合同到期的回函》以证明申请人曾发函催促被申请人返还场地；

3、绵阳市xx房屋拆迁安置有限公司关于申请人于2012年11月1日与其签订了房屋拆迁安置补偿协议，按协议申请人应于2012年12月16日前将房屋腾空并向其交付，但申请人至今未交，该公司暂扣申请人补偿款保证金600万元的证明，以证明房屋需拆迁及因被申请人未返还已给申请人造成了损失；

4、绵阳xx实业有限责任公司开业的工商登记档案材料，以证明该公司的登记情况；

5、绵阳xx投资管理有限公司注销的工商登记档案材料，以证明该公司现已不复存在；

6、绵阳市xx房屋拆迁安置有限公司2013年4月12日致申请人《关于尽快将xxB座（xx布艺城）二层营业用房搬迁、移交的函》，以证明由于被申请人未返还房屋致使申请人无法交房。

被申请人对于以上第2项证据申请人致绵阳xx实业有限责任公司的函，因其为复印件，对其真实性有异议，对于其他证据本身的真实性无异议。但是，因申请人没有提交房屋产权登记证据，所提交的证据并不能证明申请人对委托经营管理的房屋具有所有权，不能证明拆迁公司的拆迁行为及申请人与拆迁公司所签拆迁合同合法有效，但恰好证明申请人占有了众拆迁户的装修补偿款。

对于上述证据的真实性，仲裁庭当庭予以认定。

申请人还当庭提交了申请人与被申请人所签《委托经营管理合同》原件、2004年6月18日绵阳市建设委员会给四川xx（集团）股份有限公司颁发的《建设用地规划许可证》复印件、四川xx（集团）股份有限公司与建筑企业的《建设工程预（结）算书》封面复印件、2005年11月22日绵阳市涪城区地名领导小组的《街道门牌编码表》复印件、绵阳市房产管理局致申请人的《代交维修基金缴交通知》复印件，但被申请人认为，申请人所提交的《委托经营管理合同》缺页，不能证明合同约定的内容，其他证据系复印件，对其真实性有异议，且这些证据系超过举证期限所提交的，应为无效证据，仲裁庭对其意见予以支持。

被申请人提交了以下证据：

1、申请人与被申请人于2006年9月30日签订的《委托经营管理合同》以及2009年3月11日申请人与绵阳xx投资管理有限公司签订的《补充协议》；

2、绵阳xx投资管理有限责任公司xx布艺城与承租户xx，绵阳xx投资管理有限责任公司与承租户xx签订的两份《xx布艺城商铺租赁经营合同》及其附件。

在庭审中，被申请人要求撤回第1项证据，只提交第2份证据。仲裁庭认为，第1项证据为仲裁庭要求其提交的证据，其提交后不得撤回，其撤回主张不予支持。

申请人对以上证据的真实性不持异议，仲裁庭当庭予以认定。

二、仲裁庭意见

（一）关于本案的基本事实

通过双方当事人的举证、质证，仲裁庭对本案事实作如下认定：

申请人购买了由四川xx（集团）股份有限公司开发建设的xxB座二楼商业用房。2006年9月30日，申请人与绵阳市xx家具有限公司（2012年5月10日经工商行政管理部门核准更名为绵阳市xx实业有限公司）签订了一份《委托经营管理合同》，约定申请人将xxB座二楼，使用面积为3200余平方米的整层营业房整体委托给被申请人经营及使用管理，经营方式为申请人委托被申请人代其对该场所进行经营管理，其中包括代收房屋租赁业务，除房屋租赁以外的其他收入由被申请人自主经营、自负盈亏、独立承担相应的民事和法律责任。委托事项为申请人委托被申请人代其经营管理该场所，代其收取房屋租赁费，由申请人提供合法的收费凭证，被申请人提前向申请人支付两年房屋租赁收入50万元。委托经营管理期限为5年零6个月，从2006年9月30日起至2012年3月30日止（整体开业6个月的免费期）。经营管理计费时间由2007年3月31日起，总额175万元。场内改造及装饰费用由被申请人承担，合同终止时，被申请人将委托经营管理之房屋及附属设施设备移交给申请人，若因被申请人非正常使用导致其损坏的，予以相应赔偿。合同期满，被申请人实施的装修不得拆除、破坏，无偿归申请人使用。合同在履行时如发生争议，双方协商解决。协商不成时，任何一方均可向市场物业行政管理机关申请调解，调解无效时，可向绵阳仲裁委员会申请仲裁。2009年3月11日，申请人作为甲方与作为乙方的绵阳xx投资管理有限责任公司签订一份《补充协议》，约定：由于受地震及金融危机影响，加之火车客站重建带来的诸多不便因素，使乙方的经营受到很大的影响，双方同意将原合同关于合同期限的约定更改为“委托经营管理期限为6年，从2006年9月30日起至2012年9月30日止（整体开业6个月的免费期）。经营管理计费时间由2007年3月31日起，总额175万元。”合同签订后，被申请人即以绵阳xx投资管理有限公司的名义向外出租房屋。申请人于2012年11月8日致函绵阳xx实业有限责任公司，要求其在收函后10日内将商场所有商家全部撤出，将租用场地移交申请人，绵阳xx实业有限责任公司次日回函要求申请人对商家及公司的装修进行补偿，并给予停止营业补偿、搬迁补偿及经营补偿。2012年11月15日，申请人复函绵阳xx实业有限责任公司，认为合同已到期，其提出的是无理要求，要求其遵照合同相关约定，及时将产权交还给申请人。由于双方不能达成一致意见，申请人依据协议约定，向本会申请仲裁。

（二）关于申请人的仲裁请求

仲裁庭认为：申请人与被申请人签订的《委托经营管理合同》名为委托经营管理，但因被申请人只向申请人交纳固定的房屋租赁收入175万元，而不管被申请人实际收取的租金多少，被申请人出租房屋时也不是以申请人的名义出租，其享有完全的经营管理自主权，该合同实为出租人允许承租人转租的房屋租赁合同。该合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规之强制性效力性规定，是有效合同，应当得以全面履行。申请人与被申请人虽然没有履行房屋的交付手续，但被申请人实际已接受房屋并对外转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态合同”的规定，履行期届满后，被申请人应当排除因自己行为给申请人行使权利而带来的妨碍，将房屋返还给申请人。至于与租赁户之间的租赁合同争议，由于合同的相对性，应由租赁合同的双方当事人依法解决，与该租赁合同关系之外的申请人无关。

因申请人与被申请人之间的租赁合同明确约定：“合同期满，乙方实施的装修不得拆除、破坏，无偿归甲方使用”，被申请人在合同履行期届满后要求申请人支付房屋装修等补偿，与合同约定相悖，其以申请人未支付装修补偿款而不返还房屋的主张不予支持。此外，本案为合同纠纷，双方当事人的权利义务及民事责任应当依据双方签订的合同及法律规定予以确定，故双方关于“成绵乐”高铁建设及拆迁的相关证据及相应的主张不属于本案审理范围。因此，申请人要求被申请人返还租赁房屋的请求，依法应予支持。同时，由于被申请人未返还房屋，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，自双方所签租赁合同履行期届满的次日即2012年10月1日起至至实际返还租赁房屋之日止，被申请人应按照原合同的租金标准（1750,000元÷72个月=24,305.56元/月）向申请人支付房屋占用费。

三、裁  决

仲裁庭裁决如下：

（一）由被申请人在收到本裁决书之日起3日内向申请人返还“xxB座二楼”。

（二）由被申请人在收到本裁决书之日起3日内向申请人支付从2012年10月1日起至实际返还租赁房屋之日止按照每月24,305.56元计算的房屋占用费。

如被申请人未按本裁决指定的期间履行给付金钱义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（三）本案仲裁费11,980.00元，由被申请人承担。仲裁费申请人已预交，被申请人在支付本裁决第二项所列款项的同时，一并支付给申请人。

本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

                                                                                                    首席仲裁员  xxx

                                                                                                    仲  裁  员  xxx

                                                                                                    仲  裁  员  xx

                                                                                                    二0一三年x月x日