【案情简介】

2016年9月4日，房地产公司与雍某签订一份《×认购协议书（客户）》，约定雍某购买房地产公司×幢1单元17楼1号，雍某应在2017年9月30日前与房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。同日，房地产公司收取了雍某5万元定金并出具了收款收据，该收款收据注明房号为“×四期×栋-1-1701”。

2016年12月31日，房地产公司与安某某签订一份《×房源认购协议书》，约定安某某购买房地产公司×社区×栋2单元17楼1号，安某某应在2017年1月20日前与房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。同日，安某某向房地产公司支付定金5万元，房地产公司出具了收款收据，注明房号为“×社区×栋2单元1701”。

2017年2月28日，房地产公司与安某某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定安某某购买×社区第×幢1单元17层1号的房屋。安某某采取贷款方式付款，于2017年3月1日前支付首期房价款214,153元，余款830,000元向绵阳市某银行股份有限公司新华支行申请贷款支付，期限20年。关于该商品房所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。合同所附附件一的平面位置示意图标明“28-2-17-1”，安某某签字并捺指印，房地产公司加盖了公章。同时，房地产公司与安某某签订了《<商品房买卖合同>补充协议》，载明“出卖人与买受人经友好协商，就买受人购买出卖人开发的‘×社区’×栋2单元17-1号商品房事宜，已签订了《商品房买卖合同》……”同日，安某某向房地产公司支付了首期房款164,153元、维修资金12,640元，房地产公司向安某某分别出具了两张收款收据，均注明“×四期×栋-2-1701”。2017年6月2日，房地产公司就双方所签《商品房买卖合同（预售）》进行了备案登记，备案号为1706020231。

2017年6月16日，安某某与绵阳市某银行股份有限公司新华支行签订了《个人借购房借款/担保合同》，约定安某某向该行借款830,000元，用于购买坐落于科创园区×路12号×社区×-1-17-1，借款期限为20年。房地产公司作为保证人在借款合同上加盖公章。双方因安某某所购房屋是“×社区×栋2单元17楼1号”还是“×社区×栋1单元17楼1号”发生争议，双方协商未果，房地产公司于2018年5月2日就本案向绵阳市涪城区人民法院提起民事诉讼，同月31日撤回起诉。

根据房地产公司提交的房屋销售控制表，28栋1单元17楼1号的建筑面积为168.48平方米，销售单价为每平方米6,970元，注明的购房人为雍某，时间为9月4日；28栋2单元17楼1号的建筑面积为168.53平方米，销售单价为每平方米6,630元，注明的购房人为安某某，时间为12月31日。仲裁庭询问：如果《商品房买卖合同（预售）》的房号是误填，为什么房屋面积也会错误？房地产公司当着安某某面进行了网签备案的演示，证实当选择了房号以后，房屋建筑面积会自动跳出，不能更改；当填写了总房价后，房屋单价自动生成，不能更改，安某某对此予以认可。

【仲裁请求】

房地产公司提出如下仲裁请求：房地产公司网签登记的×社区×栋1单元17楼1号变更为×社区×栋2单元17楼1号。

【争议焦点】

双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于房号的约定是否系房地产公司的误选，是否为其真实意思表示。

【裁决结果】

驳回申请人绵阳某房地产开发有限公司的全部仲裁请求。

【案例评析】

本案需探究《商品房买卖合同》中约定的房号是否系房地产公司的误选，是否为其真实意思表示。意思表示是行为人意欲发生一定民事法律效果的内心意愿的外部表现，包含四个要素，即：效果意思、行为意思、表示行为、表示意思。效果意思是指存在于行为人内心的意欲发生一定民事法律效果的意思；行为意思是指行为人决定发表效果意思的意思；表示行为是指行为人以一定方式表示其效果意思的行为；表示意思是指行为人通过表示行为表达出来的意思。房地产公司的效果意思是深藏于其内心的意思，必须通过其表示行为所表达出来的表示意思进行分析，而表示意思有时有可能因不经意的行为或其他原因导致与效果意思相背离，房地产公司所主张的其对房号的误选是存在可能性的。房地产公司对出售给安某某的房屋房号的效果意思到底是什么，必须通过对其一系列的表示行为所表达出来的表示意思进行分析。本案中房地产公司的表示行为有多个，包括与安某某签订认购协议书、收取房地产公司购房定金并出具收据、与安某某签订商品房买卖合同、在平面位置示意图上加盖公章、与安某某签订商品房买卖合同的补充协议、收取安某某购房首付款、维修资金并出具收据。从房地产公司的表示行为所表达出来的意思看，除与安某某签订商品房买卖合同所表达出的意思为房号“×栋1单元17楼1号”外，其他表示行为所表达出的意思均为房号“×栋2单元17楼1号”。效果意思一般具有连贯性，在不受外来因素影响的情况下，一定时期内具有稳定性。从房地产公司与安某某签订商品房买卖合同前后的表示意思看，其出售给安某某的房屋房号为“×栋2单元17楼1号”，唯独只有与安某某签订商品房买卖合同的表示意思为“×栋1单元17楼1号”，特别是在平面位置示意图上加盖公章、与安某某签订商品房买卖合同的补充协议、收取安某某购房首付款、维修资金并出具收据的行为是与安某某签订商品房买卖合同的行为同时发生，其表达出的意思与之前表达出的意思相一致，且与安某某签字捺印的房屋平面位置示意图相一致，合同约定的房屋总价又低于房地产公司的“28栋2单元17楼1号”的销售控制总价。

另，依据房地产公司提交的其与雍某于2016年9月4日签订的《×房源认购协议书》，房地产公司于2016年9月4日向雍某出具的编号为0009463的《绵阳某房地产开发有限公司收款收据》，以证明房地产公司已于2016年9月将“×社区28栋1单元17楼1号”出售给了雍某，并收取了雍某的购房定金。房地产公司给安某某出具的收取其购房定金的收款收据编号为0011156，前者时间在前、编号在前，后者时间在后、编号在后，符合逻辑，上述两组收款收据均在房地产公司正常业务过程中形成，所以仲裁庭对其真实性、关联性、合法性予以认可。

因此，房地产公司与安某某签订的《商品房买卖合同》中所约定房号的表示意思与其效果意思相背离，系意思表示错误，属于意思表示不真实。房地产公司关于房号误选的主张予以支持。

但撤销权行使期间属于除斥期间，不同于诉讼时效期间，是一个不变期间，无中止、中断的情形。房地产公司在与绵阳市某银行股份有限公司新华支行签订保证合同时，因该保证合同和安某某与绵阳市某银行股份有限公司新华支行签订了《个人借购房借款/担保合同》合二为一，其应当发现该合同所列抵押物为“×栋1单元17楼1号”，从而应当知道其与安某某所签《商品房买卖合同（预售）》房号选错，即房地产公司自2017年6月16日起应当知道撤销事由，其撤销权的行使期间应当至2018年6月15日止，其向仲裁庭申请仲裁，请求变更合同约定时，其撤销权已经消灭。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法通则》第五十九条  下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。

《中华人民共和国合同法》第五十四条  下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《中华人民共和国合同法》第五十五条  有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

【结语和建议】

在本案中，因房地产公司在《商品房买卖合同》中误选房号，导致其表示意思与其真实意思表示不一致，但在作出该案裁决时我国现行法律规范没有对意思表示错误的法律效果作出明确规定，但仲裁庭认为其与重大误解、欺诈、胁迫等意思表示不真实的法律效果类似，均属于意思表示不真实。仲裁庭结合双方提交的证据及准用了《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》中关于意思表示不真实进而赋予表意人是否受该意思表示约束的选择权的法律规定，认定双方所达成的买卖合同标的物应为×栋2单元17楼1号。但因房地产公司未在撤销权期限内主张撤销或者变更合同，导致其行权期间经过。最终仲裁庭未能支持其仲裁请求。

法律具有滞后性，但经济发展快速，必然会造成所发生的纠纷缺乏法律明确规定，但又不能因为缺乏法律规范而拒绝裁决。因此应当分析法律关系特征，进而类推适用最相关的法律规定，以最大程度平衡当事人之间的权利义务。