案情简介

2012年×月××日，被申请人与案外人曾某、何某签订《商铺出租合同》，约定，由申请人将位于××××区××××号的商铺出租给被申请人使用，租赁期限为2012年××月××日起至2022年××月××日止。同日，被申请人与案外人曾某、何某、古某、温某签订《房屋租赁合同》，将位于××××区××－×－×、××－×－×、××－×－×、××－×－×号的住宅出租给被申请人使用。2018年××月××日谌某与被申请人签订《房屋转租合同》，约定被申请人将其承租的位于××××区××××号的商铺及××－×－×、××－×－×、××－×－×、××－×－×号的住宅转租给谌某使用，并将房屋内的所有设施设备交付给谌某并归其所有，房屋租赁期限为2018年××月××日起至2022年××月××日止。2018年××月××日，谌某于××××区食品和工商质监管理局登记设立××××××有限公司，公司登记住所为××××区××××街×××号×幢××层××××号，公司发起人（股东）为谌某及另外两名案外人，法定代表人为谌某。被申请人分别于2018年××月××日和2018年××月××日出具两份《收条》，共计收取转让费160000元整。2018年××月××日被申请人还出具了《房租收条》一份，载明：“今收到×××茶楼（××总店）2018年××月××日－2018年××月××日两个月房租40000元。”2018年××月××日，案涉租赁房屋的业主曾某、何某、古某、温某向被申请人发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《商铺出租合同》、《房屋租赁合同》，并收回位于××××区××－×－×号的租赁商铺及××－×－×、××－×－×、××－×－×、××－×－×号的租赁住宅。2018年××月××日，黄某以曾某、何某、古某、温某为被申请人向绵阳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决继续履行租赁合同及支付违约金。2019年××月××日，绵阳仲裁委员会作出（2018）绵仲裁字第××××号裁决，确认曾某、何某、古某、温某有权单方面解除租赁合同，黄某于2018年××月××日收到《解除合同通知书》，其解除行为已发生法律效力等事实，所以对黄某的全部仲裁请求不予支持。2019年××月××日，申请人与案外人曾某、何某、古某、温某签订《房屋租赁合同》，将位于××××区××－×－×号的商铺及××－×－×、××－×－×、××－×－×、××－×－×号的住宅出租给申请人使用，租赁期限自2019年××月××日起至2024年××月××日止。

申请人某公司提出的仲裁请求如下：

1.解除双方于2018年××月××日签订的《房屋转租合同》；

2.裁决被申请人返还因转租收取的转让费160000元并承担从仲裁申请之日起至返还之日止的资金利息（按同期银行贷款利息计算）；

3.本案仲裁费由被申请人承担。

争议焦点

1.申请人的主体资格以及仲裁管辖范围；

2.案涉《房屋转租合同》的效力；

3.“转让费”的性质与返还。

裁决结果

（一）解除申请人某公司发起人谌某与被申请人黄某于2018年××月××日签订的《房屋转租合同》。

（二）被申请人黄某于本裁决送达之日起十日内返还申请人某公司转让费160000元整。

（三）申请人某公司的其他仲裁请求不予支持。

案例评析

关于申请人主体资格及仲裁管辖范围的问题。根据本会已发生法律效力的（2018）绵仲裁字第×××号裁决中所确认的事实，案涉租赁房屋实际用于开设某公司，且被申请人于2018年××月××日出具的《房租收条》可以证实，被申请人已实际向某公司而非谌某个人收取了案涉房屋租金。仲裁庭认为，某公司在成立后认可谌某与被申请人签订的《房屋转租合同》，并已实际享有合同权利和履行合同义务；被申请人在纠纷发生前也实际接受了某公司向其履行合同义务，因此，可以认为双方已就该合同的承租方由谌某个人变更为某公司达成了合意，某公司作为申请人就该合同纠纷申请仲裁并无不当。被申请人以某公司并非合同相对方，提出申请人不是本案适格主体的抗辩理由，违反了诚实信用原则，仲裁庭不予支持。某公司作为案涉《房屋转租合同》的实际享有合同权利和履行合同义务的受让方，应当受《房屋转租合同》约定的仲裁条款的约束。

关于《房屋转租合同》的效力问题。被申请人未经出租人同意擅自转租租赁房屋属于侵犯出租人权益的行为，且在法定期限内解除合同或者认定转租合同无效的请求权属于出租人，而不属于承租人或次承租人。本案中，出租人曾某、何某、古某、温某选择了解除《商铺出租合同》及《房屋租赁合同》，而没有行使认定转租合同无效的请求权。且案涉《房屋转租合同》并不存在其他法定无效的情形，因此，应当认定案涉《房屋转租合同》有效。2018年xx月xx日，出租人曾某、何某、古某、温某向被申请人送达了《解除合同通知书》，解除了出租人与被申请人之间签订的《商铺出租合同》及《房屋租赁合同》，通知收回案涉租赁房屋，被申请人于当日收到该通知，因此，出租人曾某、何某、古某、温某与被申请人之间的房屋租赁关系于2018年xx月xx日解除，被申请人赖以取得案涉租赁房屋使用权的合法依据归于消灭，案涉《房屋转租合同》中约定的被申请人交付租赁房屋使用权的义务自2018年xx日xx日起在法律上已不能履行，故案涉《房屋转租合同》应自2018年xx月xx日起予以解除。案涉《房屋转租合同》解除后，应当终止履行，恢复原状。

关于“转让费”的性质与返还问题。被申请人辩称该转让费为茶楼附属设施设备转让款，不属于《房屋转租合同》约定范畴。而案涉《房屋转租合同》第1条明确约定：于本合同生效之日即2018年xx月xx号内将现有房屋内所有设备及设施交付申请人并归申请人所有。合同虽未明确约定该设施设备的价款金额，但合同签订后双方对该价款达成合意并实际履行的行为应当属于履行案涉《房屋转租合同》的范畴内，且被申请人未向仲裁庭举证证明双方就该设施设备的转让另行签订了合同。因此，被申请人的这一主张与本案事实不符，仲裁庭不予支持。案涉租赁房屋附属的设施设备转让费应当返还申请人；申请人也应返还相应的设施设备。但被申请人未按仲裁庭要求提供该设施设备的清单，因此，本案对设施设备的返还不作处理，被申请人可另行主张权利。

申请人请求的转让费资金利息实际上是关于损失的主张，但案涉转让费对应的设施设备在申请人返还被申请人前，由申请人实际占有使用，申请人并未因此遭受损失，所以，仲裁庭对申请人提出的资金利息的请求不予支持。

相关法律规定解读

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第九条  债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款  出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条  当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……

《中华人民共和国合同法》第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

结语和建议

本案中发起人虽以自己的名义与相对人签订房屋转租合同，但签订房屋转租合同的目的是为了设立公司，公司设立后也实际使用了租赁物，并向转租人支付租金，转租人接受租金且未提出异议。因此，当事人已就该合同的承租方由发起人变更为公司达成了合意，公司作为申请人就该合同纠纷申请仲裁并无不当。仲裁庭在仲裁相关案件时应当注意实质审查，合同的债权债务关系是否发生转让或者承继等情形，进而合理认定合同主体，确保仲裁庭对该纠纷具备管辖权。

在租赁合同中，出租人将租赁物移交给承租人占有、使用、收益，在租赁期间，租赁物不受所有权人的实际管控，故出租人一般会与自己信任的承租人签订租赁合同，避免承租人滥用租赁物给出租人造成损失（如缩短租赁物的期限）。因此当承租人转租时，法律赋予出租人在知道或者应当知道之日起6个月内有权解除合同或者确认转租合同无效的权利，仲裁庭在审理转租合同纠纷中应当注意出租人是否在法定期间内提出异议。若出租人在上述期间内通知承租人解除合同，由于该解除权属于法定解除权，属于单方法律行为，故该解除通知到达对方时，租赁合同予以解除，但该解除合同的通知效力不能及于承租人与次承租人的租赁合同。

由于租赁合同与转租合同中为同一标的物，所以当出租人解除其与承租人之间的合同后，承租人承担返还租赁物的义务，该返还原物的行为导致承租人与次承租人之间的租赁合同陷入事实履行不能的状态。因合同义务以履行为可能，故次承租人不得要求承租人承担继续履行的责任，可选择解除合同并要求承租人承担其他违约责任。故仲裁庭在审查转租合同纠纷时，应当注意当转租合同陷入履行不能后，仲裁请求是否为解除合同，否则应当向当事人释明是否需要变更仲裁请求。