【案情简介】

2012年×月××日，申请人与被申请人某公司签订《商品房买卖合同》，案涉房屋位于×区×路×山庄×幢第×层×号住宅别墅，建筑面积241.95平方米，总价款60万元。合同第五条约定付款方式为分期付款；合同第九条约定，买受人于2012年×月××日支付第一笔房款人民币408000元，余款192000元于2012年×月××日前一次性付清；合同第十九条约定，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；合同第二十五条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交绵阳仲裁委员会仲裁。

2012年期间，申请人通过银行转账或现金支付方式先后向被申请人某公司法定代表人戎某、叶某共支付购房款1608000元。其中一笔资金于2012年×月××日，申请人向被申请人叶某转账200000元。

被申请人某公司已经向申请人交付了案涉房屋，申请人已经入住。2013年××月×日，某市城市管理行政执法局××区分局向××市城市管理行政执法局出具《某市城市管理行政执法局××区分局关于停止对××山庄张某违法建设办理相关手续的请示》（×城管××分局〔2013〕××号），请求××市城市管理行政执法局协调市级有关部门停止对“××山庄张某”供电、供气、供水、办理产权。

2015年×月××日，××省×县人民法院作出(2015)×民破字第×号民事裁定书，裁定被申请人某公司重整。同日，××省×县人民法院作出(2015)×民破字第×-×号民事决定书，指定××××清算事务所有限公司担任绵阳市××房地产开发有限公司管理人。

张某提出如下仲裁请求：

1.依法仲裁被申请人继续履行与申请人签订的《商品房买卖合同》；

2.依法裁决被申请人立即协助申请人办理商品房买卖合同备案登记及办理房屋产权证；

3.请求被申请人返还申请人115万元；

4.本案仲裁费用由被申请人承担。

【争议焦点】

1.案涉商品房买卖合同是否有效；

2.仲裁庭对本案是否具有管辖权。

【裁决结果】

（一）被申请人绵阳市某房地产开发有限公司在本裁决书送达之日起三十日内，向相关主管部门申请办理案涉《商品房买卖合同》的备案登记，并协助申请人张某办理《商品房买卖合同》项下位于绵阳市×区×路×山庄×幢第×层×号住宅别墅房屋权属转移登记手续。

（二）驳回申请人张某对被申请人叶某的仲裁申请。

【案例评析】

关于案涉商品房买卖合同是否有效的问题。仲裁庭认为，申请人与被申请人某公司在案涉商品房买卖合同中约定案涉房屋总价款为60万元，但事后被申请人某公司出具两份收据，共计收到申请人购房款1608000元，虽然申请人陈述120万元收据金额包含408000元的收据金额，但该120万元的收据上并未就相关情况进行备注，由于涉及款项数额较大，申请人的主张不符合一般商事交易习惯，且申请人除其单方陈述外，也未提交其他证据佐证其主张，故仲裁庭不予采纳。申请人与被申请人某公司在书面合同中对房屋价款约定低价，而事后实际又大幅增加购房款金额，双方的行为具有偷逃国家税款的性质，因此，双方在案涉商品房买卖合同中约定的购房总价款无效，案涉房屋的总价款应当以实际开票的价款为准，即1608000元。由于商品房买卖合同的目的在于出卖人出售其开发的房屋获得房款，买受人支付房款获得所购房屋的所有权，虽然案涉商品房买卖合同关于房屋价款的约定无效，但因本案并不存在导致合同其他条款无效的情形，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，案涉商品房买卖合同除房屋价款约定无效外，其他条款仍然有效，双方当事人应按案涉合同的有效条款的约定履行协议。

关于仲裁庭对本案是否有管辖权的问题。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第四条以及第五条的规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷以双方达成的仲裁协议为前提，双方达成仲裁协议的，只能向仲裁协议约定的仲裁机构申请仲裁，不得向法院起诉，除非双方达成的仲裁协议无效。被申请人某公司所述的《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第三十四条以及《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第二十一条均是对当事人约定以诉讼方式解决纠纷或未达成仲裁协议依法以诉讼方式解决纠纷情形下对诉讼管辖的限制性规定。因案涉商品房买卖合同第二十五条明确约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交绵阳仲裁委员会仲裁，该约定符合法律规定，故本仲裁庭对本案具有管辖权。

因申请人的第一项仲裁请求没有明确继续履行的具体事项，经仲裁庭释明，申请人明确其第一项仲裁请求就是第二项仲裁请求的内容即请求被申请人协助申请人办理商品房买卖合同备案登记及办理房屋产权证，故仲裁庭将申请人的第一、二项仲裁请求合并一项请求进行阐述。

仲裁庭认为，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）第七十一条第（六）项规定，因案涉商品房已由被申请人某公司向申请人交付，故案涉商品房不属于破产财产的范围，不依照破产法的规定进行分配，故被申请人某公司的抗辩不能成立。依据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定及案涉商品房买卖合同第十九条也明确约定“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”。申请人请求被申请人某公司协助申请人办理案涉商品房的权属转移登记符合法律规定和合同约定。虽然某市城市管理行政执法局×区分局向某城市管理行政执法局出具了《××市城市管理行政执法局××区分局关于停止对××山庄张××违法建设办理相关手续的请示》（×城管××分局〔2013〕××号），但该函件仅是请求××市城市管理行政执法局协调市级有关部门停止对“××山庄张××”供电、供气、供水、办理产权，但被申请人某公司未提供证据证明主管部门冻结了案涉商品房权属转移登记手续的办理。综上所述，被申请人某公司应按法律规定和合同约定协助申请人办理案涉商品房的权属转移登记手续。

关于申请人请求被申请人协助办理商品房买卖合同备案登记的仲裁请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款的规定，被申请人某公司应当依法向相关主管部门申请办理案涉商品房买卖合同的备案登记。

关于申请人请求被申请人叶某返还申请人115万元的问题。通过庭审释明，申请人将第三项仲裁请求变更为请求被申请人叶某返还申请人90万元。仲裁庭认为，虽然被申请人叶某提交的被申请人某公司向其出具的授权委托书委托期间系2014-2015年期间，但2012年期间，申请人支付给被申请人叶某个人的款项已经被申请人某公司出具收据认可系购房款，且与被申请人某公司法定代表人戎某出具的情况说明能相互印证，在申请人无法举证证明其与被申请人叶某存在其他法律关系的情况下，被申请人叶某向申请人收取款项、出具收条的行为系职务行为，故被申请人叶某收取申请人款项的行为均系代被申请人某公司收取案涉房屋购房款，被申请人叶某和申请人之间并不存在包括仲裁协议在内的合同关系，申请人对被申请人叶某的仲裁申请应予驳回。

如前所述，被申请人叶某收取申请人款项的行为均系代被申请人某公司收取案涉房屋购房款，案涉房屋的总价款应当以实际开票的价款为准，即1608000元，针对被申请人叶某代被申请人某公司多收取的款项，因申请人未向被申请人某公司提出返还的主张，故不属于本案审理范围，申请人可另行主张权利。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国合同法》第五十六条  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

《中华人民共和国仲裁法》第四条  当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。

《中华人民共和国仲裁法》第五条  当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条  下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条  合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

《中华人民共和国企业破产法》第二十一条  人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）第七十一条第（六）项  下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……

《不动产登记暂行条例》第十四条第一款  因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款  商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款  房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

【结语和建议】

依据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）的精神，仲裁庭在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形。本案中当事人在书面合同中对房屋价款约定低价，而事后实际又大幅增加购房款金额，双方的行为具有偷逃国家税款的性质。故本仲裁依据双方订立的案涉房屋价格条款属于恶意串通损害国家利益否定了价格条款的效力。因本案中书面合同的其他条款系当事人意思自治的产物，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反公序良俗原则，也无恶意串通损害他人利益的情形，故仲裁庭认定书面合同中除价格条款外的其他条款合法有效。因此开发商不能以案涉合同价款无效否定整个合同的效力，进而拒绝协助买受人办理案涉房屋的移转登记手续。在现行房产市场发展如火如荼的形势下，仲裁庭在审查商品房买卖合同纠纷时，应当注意合同条款的效力，虽合同价款是合同的必备条款，但是该条款的效力可与合同其他条款的效力予以区分，尽量做到同时兼顾保护交易安全与鼓励交易。

在审理商品房买卖合同纠纷时，还应当合理辨析开发商委托房屋销售人员销售房屋的委托权限，仲裁庭应当重点查明开发商对其委托权限、委托的起止时间、房屋销售人员无权代理时开发商事后是否予以追认等事实。因仲裁庭对案件纠纷是否有管辖权，取决于当事人事前或事后是否达成仲裁协议。当房屋销售人员从事的法律行为没有代理权，且开发商事后也拒绝追认，亦不符合表见代理的构成要件时，那么房屋销售人员与买受人之间成立的不当得利或其他侵权法律关系，在买受人与房屋销售人员达成仲裁协议前，该纠纷不属于仲裁协议的范围，仲裁庭无权审理该纠纷，否则作出的裁决书可能面临被撤销的法律后果。