李琳，绵阳仲裁委员会秘书处仲裁室负责人

近年来，二手房交易占房地产交易市场的份额日渐增长，但由于我国针对二手房市场交易的政策较少，市场交易过程还不够完善和规范，因此二手房交易过程中买卖双方特别是买方还是面临一些风险，下面笔者通过实际案例从分析二手房市场交易存在的风险点出发，提出相应的风险防范措施，为二手房交易双方提供参考借鉴。

一、二手房交易过程中几种常见的毁约或违约方式

（一）涉及房屋交易主体的毁约或违约方式

1.房屋共有人以房屋买卖合同未经其同意为由主张房屋买卖合同无效

房屋作为不动产，对外昭示物权权利的方式通常就是不动产登记，但是由于不动产登记制度还不够完善，房屋不动产权证中对于共有人的记载可能不够全面，比如夫妻双方婚后用家庭共同财产购买的房屋仅登记在一方名下，但该房屋实际上属于夫妻共同财产，在签订合同时，共有人若未在合同上签字，就容易发生共有人明知房屋买卖的事实但仍然主张合同无效的情况。

案情概要：唐某、赵某系夫妻关系，唐某通过中介机构居间与王某签订房屋买卖合同，同时还承诺地下车库及室内家具家电全部赠送。合同签订当日，王某向唐某支付了定金50万元。但随后唐某却以其妻子不同意出售房屋为由书面通知王某要求解除合同，王某不同意解除该买卖合同，并及时依约向唐某支付首付款690万元。双方协商不成，唐某及其妻子遂以妻子赵某对出售涉案房屋不知情且不同意出售房屋为由诉请解除合同。

争议及处理：本案的争议焦点在于唐某提出的理由是否属于解除合同的法定或约定事由，能否以此解除合同。最终唐某及其妻子赵某解除合同的诉求未得到支持。原因在于庭审中查明，唐某、赵某一直共同生活，唐某公开委托房地产中介机构出售涉案房屋，并提供了写有“赵某”名字的《配偶同意出售声明》及涉案房屋和车位所有权证书的原件，双方通过正规的途径签订了房屋买卖合同。结合上述事实，王某有理由相信出售涉案房屋并赠送车位是唐某以及其妻子赵某对处理夫妻共同财产作出的共同决定，而唐某作为房屋的共有人已被赵某授权办理出卖房屋的手续，因此，唐某不得以赵某不同意或不知道为由对抗善意的王某。唐某提出解除房屋买卖合同的理由，并非法定或双方约定的解除事由，且双方未能对解除房屋买卖合同达成一致，故其诉求未得到支持。而其妻子赵某并非房屋买卖合同的当事人，无权要求解除上述合同。

问题延伸：虽然这个案件当中出卖人以共有人不知情、不同意出售房屋为理由要求解除合同没有得到支持，但是这种情况仍然是存在较大风险的，因为这种情形下，判断合同效力的基础是买受人有没有证据证明其有理由相信出卖房屋为夫妻双方共同的意思表示，买受人对此负有举证义务。因此，有效规避此种风险的方式就是在签订合同之前或签订合同的同时，要求夫妻的另一方签署一份知晓并同意出售该房屋的声明，避免之后出现不必要的纠纷。

2.房屋的所有权人以房屋买卖合同出卖方的签字人未获其授权而主张合同无效

日常二手房交易过程中，房屋所有权人委托他人代为出售房屋的情形也较为常见，通常需要房屋所有权人向受托方出具授权委托书，明确授权内容，比如签订合同、办理过户等授权事项。但是有时候房屋所有权人和受托出售房屋的人员存在特定关系，比如子女代父母出售房屋，由于双方之间存在特定关系，有时候买方可能基于对其关系的信任，便忽略了审查授权委托书以及授权内容等事项，存在较大风险。

案情概要：买方朱某通过某房屋中介公司居间与卖方李某签订了二手房买卖合同，该合同系由卖方李某的女儿代为签订，合同签订时卖方尚未取得案涉房屋的产权证书。买方依约支付了定金以及首付款，但卖方以该房屋系其夫妻共同所有，且未授权其女儿代为出售房屋并签订买卖合同为由，拒不配合办理过户登记手续。双方协商未果，买方朱某以卖方李某以及其女儿作为被申请人申请仲裁，要求解除合同，返还已支付的购房款，并赔偿其损失数十万元。仲裁请求得到部分支持。

争议及处理：本案争议焦点在于李某女儿代其签订的房屋买卖合同能否约束李某。合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案审理中查明，并无证据证明李某事前委托授权其女儿卖房，李某女儿与朱某签订房屋买卖合同出售李某房屋的行为显然属于无权代理，同时也没有足够证据证明李某事后对其女儿出售其房屋的行为有过追认，而且李某也称对其女儿出卖他的房屋是不知情、不同意的，因此案涉合同就不能约束李某，朱某不能要求李某履行合同相关义务。

本案中朱某还辩称，李某的女儿代李某签订合同出售房屋构成了表见代理。关于表见代理，合同法第四十九条作出了明确规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。但庭审查明，签约当日，李某的女儿仅持有李某原购房合同和自己的身份证，并没有李某出具的授权委托书，李某本人也未到场，在这种情况下，朱某并没有要求李某的女儿出示相关证明材料，在现场也未要求核实作为房屋所有权人的李某售房意愿委托事项是否属实，主观上存在一定过错，难以认定其为善意的相对人，故李某女儿出售李某房屋的行为不构成表见代理。

根据合同法第四十八条的规定，李某的女儿必须为该合同无法约束李某而承担责任。《民法总则》第一百七十一条第三款规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。《民法总则》第一百七十一条第四款规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。虽然李某女儿在未取得授权的情况代李某出售房屋导致朱某购买房屋的目的无法实现，但是由于朱某未尽到足够的注意义务，存在过错，因此双方需要按照过错程度各自承担责任。案涉房屋经过评估增值23余万元，最终仲裁庭裁决李某女儿按照增值部分的７０％赔偿朱某的损失。

（二）涉及房屋本身的交易风险

二手房交易过程中，已经取得房屋不动产权证的房屋通常都是可以买卖的，但是房屋区别于一般的商品，是不动产，不动产物权采取公示主义，最终昭示买方取得房屋所有权的标志是能否完成过户，将不动产登记在自己名下。而在二手房买卖交易实践中，确又存在一些影响买房取得房屋物权的障碍，导致二手房买受人最终取得不动产物权的合同目的不能实现。

1.房屋交付使用后发现房屋存在白蚁危害买受人要求退房

案情概况：买方韩某通过中介撮合，同刘某签订了二手房买卖合同，韩某付清房款并且承担了过户的相关税费，刘某如期交房并且配合办理了过户手续。韩某入住一段时间后，发现家中有白蚁十分影响居住，遂与刘某协商退房，但刘某表示韩某签订合同前对房屋进行了核验，且合同已经履行完毕，白蚁问题并不严重且可免费治理，不同意退房。双方协商不成韩某遂诉请退房，并由刘某退还其购房款、赔偿损失。

争议及处理：目前我国存量房的交易如无特殊约定，均是以现状进行交易。购房人对房屋现状应尽到注意义务，而出售人则对影响房屋居住使用、居住安全或者可能导致房屋贬值的瑕疵负有告知义务。本案争议焦点在于韩某作为买受人是否尽到了注意义务，而出卖人是否尽到了告知义务。

韩某在签订合同以及交付房屋时对房屋进行了查勘，但白蚁危害通常隐藏于结构建筑或者装饰物内部，且白蚁显现通常具有季节性，不易发觉，因此韩某已尽到大部分的注意义务，过错程度低。而出卖人刘某在明知房屋存在白蚁危害还隐瞒瑕疵简单处置后进行出售，显然会影响韩某购买的意愿或购买的价格，刘某未就白蚁危害告知韩某，应承担大部分过错责任。至于白蚁能否防治或者免费防治都不能对抗刘某隐瞒白蚁危害的事实。刘某这一行为，违背了合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，致使韩某违背其真实意思表示购买了案涉房屋，构成欺诈。韩某有权依据民法总则第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，申请撤销合同。本案中，由于刘某的过错导致案涉合同被撤销，除了向韩某返还购房款之外，刘某还需要赔偿韩某因此产生的损失。

2.“小产权房”交易合同无效

案情概要：买方方某与卖方宫某签订房屋买卖合同，购买卖方所有的位于涪城区青义镇某村房屋，合同签订后，买方方某依约支付了购房款，但卖方宫某迟迟不协助买方办理房屋产权过户，买方遂诉请解除合同，退还购房款并赔偿房屋增值损失。

争议及处理：解除合同的前提是该合同是有效合同，如果合同无效，则至始无效，便无所谓解除合同了。无效合同中关于违约责任的条款自然也就是无效的合同条款，守约方也不能依照无效的合同条款向违约方主张违约责任。

本案焦点问题正是合同的效力问题。我国《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。而农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国相关政策也规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织内的农村居民，因此农村集体土地上建造的房屋仅能在本集体经济组织内的农村居民之间流转，农村集体经济组织成员以外的人员购买相关房屋，是违反我国有关法律、法规强制性规定的，属于无效协议。

因此案涉房屋买卖合同无效，方某退还购房款的请求得到了支持，但赔偿房屋增值损失的请求未获支持。

二、二手房交易风险防范攻略

除了以上案例提到的情况，二手房交易过程中还存在很多毁约或违约的情形，比如有以卖房时为避税签署“黑白合同”为由要求确定合同无效的，有案外人主张行使优先购买权要求确认合同无效的，有签订合同时未告知房屋存在抵押或司法查封情况导致无法办理产权过户的，还有签订合同时没有了解清楚房屋交易税费政策过户时发现税费远超预期要求解除合同的，等等，不一而足。因此，在决定购买二手房之时，还是要做好攻略，尽量规避风险。

前期看房准备。看房过程中除从中介处获取的相关信息外，可根据个人需求进一步了解房屋周边环境比如是否存在高压电线、垃圾场等，此类问题通常不属于单方解除合同的法定事由，出现之后难以维权。此外还要了解房屋的实际居住情况，如果尚在出租中还需确定租赁合同何时到期，因为承租人在同等条件下有优先购买权。同时还可以向物业等部门了解是否存在欠费情况等。另外如果房屋价格过分低于市场价也需要注意，以免买到产权有问题的房屋。

准确掌握房产信息。首先要确认房屋产权人，可通过查看房屋产权证原件确定载明的产权人与出售人身份信息是否一致，是否存在抵押登记，是否存在共有人，以及房屋产权性质。同时，为了确定房屋是否存在司法查封的情况，可以要求出卖人提供在当地房管部门查询的房屋信息摘要，详细了解房屋基本信息。

确认房屋内的户口问题。可通过查看出卖人的户口本，一方面了解其婚姻状况，如果是已婚但配偶名字未记载在房屋产权证上，最好要求其配偶出具说明，明确知晓并同意该房屋出售。另一方面要看户籍所在地是否是该房屋所在地，如果是，最好在合同中明确约定出卖人户口迁出时间以及违约责任。

确认购房资格以及相关税费。绵阳本地目前就购买房屋尚未出台限购政策，但是房屋购入是否满两年，是否为出卖方唯一住房，相关政策规定的房屋购入满两年的起算时间等，都会直接影响增值税、个人所得税等税率，差额较大。需提前与出卖人确认房屋有关税费信息，以免合同签订后才发现税费远超预期影响合同履行。

妥善签订购房合同。购房合同应当明确约定付款、贷款、过户、交房等交易流程，避免歧义，根据交易过程中的时间合理规划并明确约定特别是各笔款项支付、办理贷款、过户、交房等的时间节点。同时针对不同履约行为明确约定违约责任，比如逾期付款、逾期交房、逾期过户、逾期迁出户口等，防止纠纷发生时维权无据。

合理控制交易时间。二手房买卖多半会涉及出卖方归还银行按揭贷款，涤除抵押，买受方申请按揭贷款，房屋过户等，如果出卖方财务状况不好，对外负债，这期间一旦房屋被债权人申请查封，就会导致房屋无法办理过户。因此，应当合理控制交易时间，最大限度规避风险。

最后，注意保存证据。二手房交易环节繁多，买卖双方都应当注意保留相关证据，比如转款凭证，协商合同相关的电话记录、微信记录、短信记录，催告履约的沟通记录等等。若双方在履约过程中就相关事项口头上达成补充约定，要及时订立书面补充协议，以免发生纠纷后查无实据。