卿燕  四川众城律师事务所律师

一、引言

停车费收费偏高往往是引发小区停车位权属争议的导火索，虽然物权法及相关司法解释对小区停车位的权属进行了规定，但由于对法律条文理解不一，以及对南京某置业有限公司与某小区业主委员会的地下停车库之争案件一审判决的片面理解及传播，使得某些小区业主对小区停车位的权属仍笃信为小区业主共有，由此引发不必要的权属纠纷。为正确理解与适用相应的法律法规，妥善处理纠纷，笔者试图根据现有法律法规等规范性文件的规定，结合目前业主提出的关于停车位权属的典型观点，对停车位权属问题及相关问题予以法析。

二、业主典型观点汇总及评析

（一）未办理产权论

持该观点的小区业主认为，在停车位没有办理产权证书前，无法证明停车位的权属归开发商所有，因此开发商无权进行相关出售、出租等活动。

持这种观点的业主将不动产登记错误地视为物权取得的必要前提条件，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，物权可以依据事实行为而设立，且自事实行为成就即享有物权，并非必须登记而设立。

（二）公用设施论

持该观点的小区业主认为，根据物权法第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，停车位是为公共目的设立的，属于为小区业主提供便利的配套设施（即公用设施），配套设施与商品房之间的关系是主物与从物的关系，消费者既然购买了作为主物的商品房，就理应获得从物的所有权。

持这种观点的业主将小区的配套设施为谁服务和该设施的产权归谁所有这两个完全不同的法律问题相混淆。首先，公用设施的法律定义不清晰。物权法第七十三条、《房屋登记办法》第三十一条均没有明确界定公用设施的内涵。而一些法规、规范各自对公共设施（建筑）进行了不同的界定。如《中华人民共和国城乡规划法》第二十九条对公共服务设施的范围进行了明确的界定，即“…供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施…”；《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）第3.0.4条指出，居住区内建筑应包括住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，又在6.0.1条明确规定：“公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类”；《住宅建筑规范》（GB50386-2005）第4.2.1条规定，配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施；《绵阳市城市规划民用建筑公用设施和公共环境建设管理暂行规定》第二条第三款明确，公用设施指民用建筑用地范围内保障安全及功能服务的道路、照明、环卫、供水、排水、供气、供热、消防等设施。小区停车位是否属于物权法第七十三条所指的公用设施未见直接依据。其次，即便小区停车位属于公用配套，公用配套的产权归业主共有也没有明确的法律依据，如社区服务、教育等用房属于公用配套，而土地招拍挂时就已经明确要求社区服务、教育等用房建成后向社区、学校等单位无偿移交，则该部分公用配套权属既不属于开发商所有也不属于业主共有；又如商业服务用房，常见的有商铺，商铺属于经营性用房且可办理产权，因此也不属于业主共有。故公用配套产权并不必然属于业主共有。

（三）面积分摊论

持该观点的小区业主认为，公摊面积中包含了公用设施，由此认为停车位应属于业主共有。

持这种观点的业主缺乏面积分摊规则的专业知识，错误地理解了面积分摊规则。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条“可分摊的公用建筑面积为：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”第九条第一款“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”的规定，小区停车位的面积并未分摊。

（四）成本分摊论

持该观点的小区业主认为，房价中分摊了公用设施，目前商品房价格如此昂贵，公用设施的成本理应已包含在其售价之中，让消费者再次花钱来购买（或租用）公用设施，是不公平的。

持这种观点的业主对商品房价格成本的理解有偏差。根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》第五条的规定，商品房的价格成本，包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。而小区停车位是用于出卖或者出租，不属于非经营性配套公共建筑，因此小区停车位的建设费并未包含在商品房的价格成本中。

三、小区停车位权属的法律分析

目前常见的小区停车位有地上停车位及地下停车位两大类，其中地上停车位又分为地上规划停车位及地上非规划停车位，地下停车位又分为地下有产权停车位及人防车位。每一种停车位对应的法律规定有所区别，故根据法律规定的同一性，分为以下几个典型类别予以分析。

（一）规划停车位

主要有地上规划停车位、地下有产权停车位两大类。根据物权法第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，可以看出在建筑区划内，规划建设范围内的车位、车库，如开发商与业主之间未明确约定归属，则相应的车位应属于开发商所有。

（二）规划外停车位

包含地上规划外停车位及地下规划外停车位，不含人防车位。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。根据前述规定，规划外的且占用业主共有道路或者其他场地增设的停车位应当属于业主共有。

值得注意的是，在司法审判实践中，对于“规划”的理解可能不同。有的认为只要不符合报规图纸，即在报规图纸上标明的规划车位之外另设的停车位均属于业主所有；而有的理解为符合规划数量之内的停车位可视为规划停车位。如在（2014）东二法朗民一初字第1083号判决书中认定，虽然部分停车位的设置与原规划设计的位置不同，但该部分停车位数量并未超过原规划的停车位数量，且开发商在变更该部分停车位时，已将该部分原规划范围内的停车位变更为道路及公共用地，依据物权法第七十四条的相关规定，该部分规划用于停放汽车的停车位，同样属于开发商所有。

（三）人防车位

由于人防车位目前不能办理产权登记，对人防车位权属的认识分歧较大，主要有三类观点：1.产权归开发商所有；2.产权归政府所有；3.产权归小区业主共有。
根据物权法第五十二条第一款“国防资产属于国家所有。”第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”以及《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”的规定，人防车位属于人防工程，性质为国防资产，应属于国家所有，但开发商作为人防车位的建造者，享有收益的权利。

四、实践中需注意的问题

笔者根据现实中引发此类案件的源头及司法实务中遇到的典型问题，总结了以下两点需要特别注意的事项：

（一）提起共有权确权诉讼的主体问题

业主提起共有权确认之诉，必须注意主体适格问题。只有业主大会授权业主委员会或应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主才有权主张业主共有权确权之诉，否则诉讼请求将予以驳回。主要依据包括物权法第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。”第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，以及《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定。

（二）商品房买卖合同的相关约定

1.商品房买卖合同中应对小区停车位权属予以明确约定。物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”为了防止小区停车位产权不明晰，应在商品房买卖合同中对权属进行明确约定。司法实践中，业主往往以格式合同为由主张该条款无效，目前的判决基本上未支持该项主张。但商品房买卖合同有关停车位权属约定的字体仍建议标黑或以其他方式以引起业主特别注意，充分尽到开发商的提示义务。

2.在商品房买卖合同及补充协议、物业服务合同或者其他相关合同中应对出租车位的收费项目及费用标准进行明确。由于车位分业主自购车位及业主租赁车位两种类型，自购车位的业主一般仅需缴纳车位管理费，而车位管理费一般在合同中予以明确，发生争议的概率较小；而租赁车位的业主一般需要缴纳车位管理费及场地租赁费，前述收费项目应尽量在商品房买卖合同及补充协议、物业服务合同或其他相关合同中明确约定，并包含费用构成项目及明确的收费标准。若开发商认为场地租赁费在后期需要调整而在合同中不愿明确具体金额，则建议在合同中明确约定租赁价格由开发商根据市场行情自主确定，且同样建议相关约定的字体标黑或以其他方式以引起业主特别注意，充分尽到开发商的提示义务，防止业主对收费约定产生歧义。