罗泽胜　西南科技大学教授、绵阳仲裁委员会仲裁员 

一、案情简介

绵阳某开发商与买受人于2009年签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商应当在2010年5月1日前交付房屋，并应当在2010年8月1日前取得房屋所在楼栋的权属证明。

但买受人实际接房时间为2010年7月26日，产权证至买受人申请仲裁之日止仍无法办理，开发商已经构成违约，应承担违约责任。买受人为维护自身权利，提出两项仲裁请求：

1、请求裁决开发商支付逾期交房违约金及逾期办证违约金；

2、仲裁费由开发商承担。

二、艰难的调解历程

本案经过了庭审中和裁前两个阶段共七个回合的调解，最终调解成功，具体如下：

回合一：在庭审中被申请人提出的调解方案是：与已经得到解决的同类问题的案外买受人一样，被申请人向申请人支付一年的物业管理费作为违约金。该方案遭到申请人的断然否决。因此，庭审中不能达成调解协议，但双方均愿意在庭审结束后继续调解。

回合二：庭审后，申请人的代理人称因工作忙，并要召集所有申请人，给他们分析案情后，才提出调解方案。鉴于该情况，我要求被申请人的代理人先提出调解方案，被申请人代理人通过与被申请人的法定代表人协商后，提出的方案是：按逾期交房的天数，以购房总价款的日万分之一点五的比例支付违约金，逾期办证的违约金按合同约定支付，仲裁费各自承担一半。我将被申请人的该调解方案告诉申请人的代理人，申请人的代理人随后与申请人协商后，申请人不同意该方案。

回合三：既然申请人不同意被申请人的调解方案，我要求申请人提出新的方案。申请人提出的新方案是：按逾期交房的天数，以购房总价款的日万分之二点五的比例支付违约金，逾期办证的违约金按合同约定支付，仲裁费由被申请人承担。但被申请人不同意该方案。

回合四：通过我与申请人的代理人的多次沟通，初步达成逾期交房的违约金以购房总价款的日万分之二的比例支付，逾期办证的违约金按合同约定支付，仲裁费由被申请人承担。代理人要求我必须去说服申请人，因为，申请人已经对其有些不信任，认为代理人在出卖他们的利益。因此，我又专门在仲裁委员会仲裁庭将申请人及其代理人召集起来，说服他们。可是，当天开始与他们沟通时，申请人七嘴八舌，给我来了一个下马威，只同意其他条件不变，但逾期交房的违约金以购房总价款的日万分之二点八，最少也要以购房总价款的日万分之二点五的比例支付，同时要求被申请人承诺办理房证的时间以及仍然迟延办证的高额违约金。我当时感到很困惑：代理人没有与申请人沟通吗？我只好从情、理、法方面说服申请人。然后，请代理人说服他们。这就是考验代理人的时候了。从代理人给申请人做工作的情况看，代理人受到申请人的一定的压力，但与我沟通的方案偏离也不大。通过我和代理人与申请人反复沟通，最后达成的方案是：逾期交房的违约金以购房总价款的日万分之二的比例支付，逾期办证的违约金按合同约定支付，仲裁费由被申请人承担，被申请人必须承诺办理房产证的时间以及仍然迟延办证的违约金，在签订协议时即时履行。我向被申请人的代理人通报该方案后，随后，被申请人的代理人的答复是：基本同意该方案，但认为逾期交房的期限应该从约定交房的时间到交房公告确定的交房时间进行计算，并只愿意双方签订和解协议，不要仲裁委员会制作调解书，在签订和解协议和履行时，申请人必须撤诉，同时，只愿意承诺向相关部门提交办理房产证资料的期限。

回合五：申请人不同意被申请人提出的逾期交房的期限从约定交房的时间到交房公告确定的交房时间进行计算的方案，对其他新的建议表示同意，并声称如果被申请人不同意申请人的要求，申请人就不作任何让步，要求被申请人按合同约定承担违约责任。在此情况下，我通过再次向被申请人的代理人沟通、说服，被申请人接受了“逾期交房的违约金以购房总价款的日万分之二的比例支付，逾期交房期限以约定交房之日至实际交房之日计算，逾期办证的违约金按合同约定支付，仲裁费由被申请人承担，在签订协议时即时履行，并承诺向相关部门提交办理房产证资料的期限”方案。

回合六：申请人代理人按照双方达成的和解方案，将拟定的和解协议书草稿发送给被申请人后，被申请人又不同意先前达成的方案中“承诺向相关部门提交办证资料的期限”，理由是：已经向申请人支付了违约金。不过，愿意与案外买受人按同等条件办理房产证。

回合七：经过我与申请人的代理人的进一步沟通，通过其与申请人做工作，最后申请人同意了被申请人关于办理房产证的条件。

经过以上两个阶段七个回合的的调解，双方最终达成了和解协议，并即时予以了履行。

三、成功调解的启示

本案能够成功调解，得益于仲裁调解主持主体和当事主体的共同努力，尤其是双方当事人的代理人付出了艰辛的劳动，在说服当事人最终达成和解协议起到了至关重要的作用。除此之外，本案能成功调解，还在于在调解中较好的把握了情、理、法的关系。

（一）把握仲裁活动中的“情”

把握仲裁活动中的“情”，最重要的就是要营造融洽的情景，增进仲裁活动各方主体之间的情感关系。

所谓营造融洽的情景，就是要营造良好的氛围。这是进行仲裁调解活动的基础和前提。本案中的申请人之所以要申请仲裁的原因之一就在于发生纠纷后，被申请人对此事不重视，尤其是高层管理人员不亲自出面解决此事，申请人感到被漠视，即使后来被申请人答应给予申请人补偿，申请人仍然不答应，执意要根据合同的约定向仲裁委员会申请仲裁。而被申请人及其代理人则在仲裁中设置一些障碍：一是利用申请人与其代理人之间的代理权手续的少许瑕疵，而不同意先开庭，事后补正，执意要求先补正，后开庭，导致本案延期审理；二是不同意申请人要求合并审理的要求。在开庭前准备阶段，因被申请人的代理人的一些言论导致了其与申请人及其代理人发生激烈的争吵，为随后的开庭审理和调解造成了不和谐、不协调的气氛。

营造融洽的情景并非是从调解环节才开始，而是应贯穿开庭前、审理中和开庭审理后的整个过程。开庭前和审理过程中营造融洽的情景的目的就是为以后的调解打下基础。

增进仲裁活动各方主体之间的情感关系，不仅指要增进仲裁员与当事人及其代理人之间的情感关系，还指要增进双方当事人之间以及双方当事人的代理人之间的情感关系，同时也指要增进当事人与其代理人之间的情感关系，其目的在于在这些主体之间建立起相互信任的关系。在本案中，申请人对其代理人一度产生了不信任感，认为代理人在出卖其利益，以致当事人不同意调解，从而影响调解目标的实现。申请人的代理人在向我通报该情况后，我在后来主持的专门协调、沟通会上对申请人进行了释疑，对其代理人的职业道德、敬业精神、专业能力予以了高度肯定，使申请人重新与代理人建立了信任关系，为后来调解成功奠定了良好的基础。

具体而言，我在审理和调解过程中还采取了以下方法：一是，控制当事人与代理人的发言，对其不友好的或刺激对方、激化矛盾的语言予以打断，并视其发言恶意的程度以及对方当事人及代理人的反应情况，对其发言予以批评和矫正；二是主动、热情、真诚地用温馨的语言，引导双方的语言、情感的接近；三是在庭审后，引导对造成情感冲突有过失的一方主动道歉，甚至要求其高层管理人员出面道歉，以削减另一方当事人的怨恨。

（二）把握仲裁活动中的“理”

把握仲裁活动中的“理”，就是在仲裁活动中各方主体应当讲道理，以理服人，而不是胡搅蛮缠，提出的抗辩理由、原因、方案合理。更重要的是，如果一方当事人提出的观点、主张、方案有一定道理，需要仲裁员说服另一方当事人有一定程度的接受。

在本案中，综合各方面的因素来看，被申请人迟延交房应当是案外少数买受人利用某种关系迫使被申请人变更小区公共垃圾储藏屋的规划所导致的，并不是被申请人蓄意违反约定迟延交房。当然，鉴于其他原因，规划部门没有向被申请人出具相关证明，从而使被申请人在仲裁中处于不利地位。因此，我在调解中力图说服申请人接受被申请人提出的迟延交房的原因的抗辩，从而希望申请人作出一定的让步。而被申请人不易解开的心结是：并非是自己的主观过错导致的迟延交房，自己却要承担违约责任。我解开被申请人的心结理由是：规划部门不愿意给你出具变更规划的证明，可能有其他隐情。如果是规划部门的原因导致被申请人承担了违约责任，也算是一种感情投资。被申请人这样一想，也就能够想通了。

另外，在仲裁调解中，要当事人接受调解方案，就需要向其阐明调解的优点。在本案中，我与代理人也反复给当事人强调调解的好处，促使了当事人最终接受调解方案。

（三）把握仲裁活动中的“法”

把握仲裁活动中的“法”，就是要求整个仲裁过程依法进行，包括依程序法和实体法进行，这既是仲裁调解的基础，也是仲裁裁决的前提。在调解中，需要仲裁员以法律为基础说服双方当事人，达成调解协议。

本案中主要涉及到以下争议的法律问题：

第一，被申请人逾期交房是否构成违约？被申请人的代理人认为，被申请人迟延交房是因案外少数买受人利用某种关系迫使被申请人变更规划所导致的，被申请人没有主观过错。申请人的代理人则认为，被申请人提出的抗辩理由没有证据支持，且被申请人不存在免责的事由。在本案中，从心证的角度，被申请人确实不是自己主动变更规划而导致迟延交房，但问题在于被申请人没有提供规划部门要求其变更规划的证据。因此，从法律的角度，被申请人逾期交房应当构成违约。

第二，逾期交房的违约期限如何计算？被申请人的代理人认为，即使被申请人逾期交房属于违约行为，但违约期限应当是约定交房之日起至交房公告确定的交房日期止。其理由是：商品房买卖双方签订的《补充协议》明确约定交房的方式是公告交房。申请人的代理人则认为，违约期限应当是约定交房之日起至实际交房之日止，理由是：商品房买卖双方签订的《补充协议》属于格式合同，且被申请人在交房公告确定的交房日期到来时仍然没有达到合同约定的交房条件。在本案中，确定逾期交房的违约期限的关键就在于被申请人在交房公告确定的交房日期到来时是否达到了合同约定的交房条件。从被申请人在庭审中提供的证据来看，被申请人在交房公告确定的交房日期到来时仍然达到了合同约定的交房条件，因此，违约期限应当是约定交房之日起至实际交房之日止。

第三，仲裁庭是否可以就被申请人是否需要主张违约金过高进行释明？申请人的代理人在调解初期，总是以仲裁庭在庭审中主动对“违约金过高”行使释明权予以质疑，认为仲裁庭是在帮助被申请人。在本案庭审中，由于被申请人以不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求，根据最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号）第二条：“8、为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明”的规定，因此，仲裁庭行使释明权是依法进行的。

在本案的调解过程中，通过我对双方代理人及当事人对上述等法律问题予以解释，向其说明调解不成可能面临的仲裁结果，以给双方形成一定的压力，从而促使双方接受调解方案。