王强  四川博思律师事务所律师、绵阳仲裁委员会仲裁员

《荀子·富国》篇载：“奸邪不作，盗贼不起，化善者勤勉矣。”勤勉乃为化育之行，至善之道。正确的仲裁结果不仅是对仲裁活动专业水准的衡量，更是对仲裁员，以及仲裁团队职业道德的衡量。勤勉作为仲裁基本职业道德，要求仲裁活动应当具有兢兢业业，一丝不苟的精神，要求仲裁员应当认真核实证据，查明事实，正确适用法律，公正公平地解决争议，以不辜负当事人的信任和期望。仲裁员要做到这些，仅凭自身的努力和仲裁员之间的互动，是不够的，还需要加强与秘书处和仲裁室领导的沟通。实践证明，只有在秘书处、仲裁室勤勉地指导下，才会有案件质量的保障，才会产生正确的仲裁。

曾有这样的一个案件：

申请人向仲裁委员会递交的《仲裁申请书》中称：申请人李某于2012年8月6日通过甲中介公司与被申请人刘某签订了《二手房买卖经纪合同》，该房产信息系由乙中介公司向甲中介公司提供。合同约定被申请人刘某自愿将其享有所有权的位于游仙区的房屋出售给申请人李某，合同签订后，申请人李某按约履行了支付购房款和中介公司佣金的义务，中介公司佣金由甲、乙公司平分。另刘某在2013年4月曾经退回数千元给申请人李某。被申请人刘某在收到房款后却迟迟拖延办理房屋过户手续，申请人李某又多次找到中介公司，要求催促刘某尽快办理过户手续，2013年1月4日，中介公司在申请人李某多次要求后才查到该房屋早已于2011年12月28日被三台县人民法院查封（因诉讼被申请财产保全）。由于申请人李某因被申请人刘某的故意隐瞒，其违反了房屋购买合同的第八条及补充条款1、2、4、5、6约定。同时两家中介公司未履行对所代理房屋的相关真实信息进行查证等责任而推荐无法过户的房屋给申请人，违反合同第八条约定。从而最终导致无法办理过户登记，致使签订的合同目的不能实现，给申请人李某造成巨大损失。为维护申请人的合法权益，申请人提出仲裁请求，一是请求依法裁决被申请人刘某退还申请人所付的全部购房款并赔偿损失1万元，并从支付购房款之日起算至实际退还之日止按中国人民银行同期贷款利率向申请人支付资金利息；二是要求甲、乙两家中介公司承担退付房款和赔偿损失的连带责任；三是请求本案仲裁费和律师代理费由被申请人承担。被申请人刘某未作书面和口头答辩。

案经开庭审理,甲、乙两中介公司对申请人李某所述基本事实不持异议,但对被申请人刘某房屋被法院查封的时间提出了异议，申请人也提出了证据调查的申请，被申请人刘某经合法通知，未到庭参加庭审。为此,被申请人刘某房屋被法院查封的时间就可能成为本案的一个焦点问题,为什么仅仅只是可能呢？因为各方当事人对刘某房屋被法院查封已经是一个不争的事实，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”，案件所争议的房屋自然无法依据《二手房买卖经纪合同》完成过户登记，交易目的无法实现，退款和赔偿损失自是一种必然。遵循申请人请求什么，仲裁庭审理什么的原则，可不考虑法院查封的具体时间，径直按照裁委员会仲裁暂行规则第四十二条“仲裁庭认为必要时，可以自行调查事实、收集证据”的规定，认为只要有证据证实房屋处于被查封状态即可，至于具体时间的核查属于不必要的事项，直接支持申请人退回房屋全款的请求。在这种情形下，应申请人的申请，仲裁庭到市房管局调取了被申请人刘某的案涉争议房屋信息，取得了《房屋信息摘要》，并当庭予以了质证。该《房屋信息摘要》显示案涉争议房屋于2013年12月28日被法院查封，无法完成过户，交易目的也就无法实现。庭审后，到庭参与庭审的各方当事人还向仲裁庭提交了对本案的书面意见其中包括自愿履行相关款项支付义务的意见。经仲裁庭征询到庭参与庭审的各当事人意见，申请人李某已经与甲乙两家中介公司就相关款项的支付义务达成一致意见，且已经履行。同时，申请人李某向仲裁委员会提出撤回对甲乙两家中介公司全部仲裁申请的请求，仲裁委员会已作出了同意李某申请的决定。至此，基于勤勉的仲裁，有效的化解了申请人李某与甲乙两家中介公司的纷争，余下的工作仅仅是针对被申请人刘某的仲裁裁决书的制作了。

实践证明，所余下的工作更需要仲裁的勤勉精神，尽管裁决的结果是一样的，但整个裁决文书，特别是说理部分如没有集体勤勉的精神，也是会出现诸多问题的。

鉴于《房屋信息摘要》显示案涉争议房屋于2013年12月28日被法院查封，那么《二手房买卖经纪合同》在2012年8月6日订立时，房屋就未被查封，退回房款的事由当适用合同解除的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被申请人刘某作为违约方,已经用自己的行为表明不履行合同的全部义务,并于2013年4月先期退回了部分购房款，申请人李某也接受并收取了该笔退款，现因涉案房屋已被查封，无法办理转让。申请人要求退回全部房款，不再履行合同的主张符合法律规定，应当予以支持。该裁决意见的形成，在于仲裁员所能看到的，并当庭出示的《房屋信息摘要》只显示出案涉争议房屋于2013年12月28日被法院查封，至于《房屋信息摘要》提供部门的口头表述“该房屋曾于2011年12月28日查封”的意见，因表述者坚持不愿笔录和署名，无法按照证据规则加以采信。这不能不说是仲裁员一丝不苟、兢兢业业的勤勉审慎的体现，尽管有可能与真实的事实不尽相同，也只能选择相信证据所能证明的事实。

事实上，仲裁室和秘书处的仲裁人更是勤勉。为了这一个具体的查封时间，仲裁室领导和秘书处秘书多次前往市房管局协调《房屋信息摘要》提供部门明确他们的口述意见，终于获得了文字载明的该房屋曾于2011年12月28日查封的事实，书写部门还加盖了印章，成功弥补了庭审时《房屋信息摘要》的不足，解决了单凭仲裁庭无法解决的技术问题，为充分查清案件事实起到了不可替代的作用。基于这一事实，仲裁庭调整意见认为：涉案房屋于2011年12月28日已被人民法院查封，被申请人刘某与申请人李某签订《二手房买卖经纪合同》的时间是2012年8月6日，属于将查封房屋进行出售转让的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条“ 有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被申请人擅自将其已被查封的房屋出卖给申请人的行为违法，所订立的房屋买卖合同系无效合同。同时，依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，申请人李某请求被申请人刘某退还所付购全部房款，并从支付购房款之日起算至实际退还之日止按中国人民银行同期贷款利率向申请人支付资金利息的仲裁请求仲裁庭予以支持。至此，经过仲裁秘书处、仲裁室、仲裁庭的勤勉工作，一致形成了正确的仲裁意见。