绵   阳   仲   裁   委   员   会

裁  决  书

（2013）绵仲裁字第xxx号  

申请人(被反请求人)：任XX，女，汉族，生于19XX年1月24日，住四川省绵阳市涪城区XX路l6号。

委托代理人：覃XX（特别授权），四川XX律师事务所律师。

委托代理人：尹XX，男，汉族，生于19XX年1月13日，住成都武候区一环路XX号，系申请人之夫。

被申请人（反请求人）：绵阳市XX有限公司，住所地：绵阳市XX路22号。

法定代表人：代XX，该公司董事长。

委托代理人：吴XX（特别授权），四川XX律师事务所律师。

委托代理人：唐XX，女，绵阳市XX有限公司员工。

申请人任XX 依据2004年11月29日与被申请人绵阳市XX有限公司（以下简称XX公司）签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款，就商品房权属登记纠纷向绵阳仲裁委员会（以下简称本会）申请仲裁，本会于2013年11月4日受理。本案仲裁程序适用本会自2011年2月15日起实施的《绵阳仲裁委员会仲裁暂行规则》（以下简称《仲裁暂行规则》）。

根据《仲裁暂行规则》的规定，本案受理后，本会秘书处向申请人和被申请人分别送达了《仲裁暂行规则》和仲裁员名册，并向被申请人送达了仲裁通知、仲裁申请书副本。被申请人依据双方所签同一《商品房买卖合同》中的仲裁条款，就合同解除纠纷向本会提起反请求，本会于2013 年11月20日受理，并向被反请求人送达了仲裁反请求申请书副本、反请求仲裁通知，决定合并审理。

本会受理本案后，适用简易程序审理。由于双方当事人未能在规定的期限内共同选定或共同委托本会主任指定独任仲裁员，本会主任根据《仲裁暂行规则》第七十六条第三款的规定，依法于2013年12月4日指定杜XX为本案独任仲裁员。后因被申请人提出反请求，独任仲裁员认为本案疑难复杂，于2013年12月10日向本会主任申请由三名仲裁员组成仲裁庭适用普通程序审理。本会主任决定本案变更为普通程序审理。根据《中华人民共和国仲裁法》和《仲裁暂行规则》的规定，申请人（被反请求人）任XX、被申请人（反请求人）XX 公司分别选定秦XX、李XX为本案仲裁员，双方当事人共同选定奉XX为首席仲裁员，由上述三位仲裁员于2013年12月18日组成仲裁庭审理本案，原指定的独任仲裁员杜XX自动退出仲裁庭。仲裁庭于2014年1月1 日、2014 年2月11日不公开开庭进行了审理。申请人（被反请求人）的委托代理人，被申请人（反请求人）的委托代理人到庭参加了庭审活动。双方宣读了仲裁申请书，反请求申请书并针对对方请求作了答辩，分别向仲裁庭提交了相关证据材料，相互进行了质证。双方回答了仲裁庭的提问并就相关问题进行了辩论，作了最后陈述。仲裁庭在查清事实并征得双方当事人同意后进行了调解，但未获成功。

本案现已审理终结。经仲裁庭评议，现将本案案情、仲裁庭意见、裁决分述如下：

一、案情

申请人（被反请求人）称：申请人于2004年1l月29日与被申请人签订了涪城区XX路5号XX住宅小区5 号楼（即XX 小区会所）的《商品房买卖合同》，合同约定：被申请人将自己开发建设的XX住宅小区会所271平方米（后实测为255.13平方米），以单价3,542.436 元的价格，共计96 万元，出售给申请人。合同还约定：商品房交付使用后90 日内办理房产证，不能在规定期限内取得房地产权证书的按已付房款的l%支付违约金。该会所作为营业用房，竣工验收合格后，于2005年4月2 日交付申请人使用至今。该房经绵阳市经纬房屋测绘有限公司测绘，建筑面积比约定减少l5.87平方米，双方遂2007年1月17日签订了《补充协议》，建筑面积为255.13 平方米，价款调整为883,782 元，按照合同约定和被申请人指定的期限内申请人交清了全部购房款。《商品房买卖合同》第十九条对合同争议的处理作出约定：如双方发生合同纠纷，应友好协商，协商不成的，提交绵阳仲裁委员会仲裁。至今9年时间被申请人没有依法为申请人办理“两证”，经申请人多次催促无果。为了维护申请人的合法财产权益，特申请仲裁。请求：

1. 申请人与被申请人于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》和2007年1月17日签订的《补充协议》合法有效；

2. 被申请人立即为申请人办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；

3. 被申请人支付申请人逾期办证违约金人民币8,837.82元；

4. 仲裁费由被申请人负担。

在庭审发表最后意见时，申请人将仲裁请求变更为：请求解除双方所签合同和协议，并由被申请人赔偿损失。

被申请人（反请求人）称：XX住宅小区系反请求人投资开发建设，根据规划在该小区范围内修建了XX住宅小区会所。由于当时对于小区会所产权归属国家政策并不明确，被反请求人向反请求人提出要求购买会所，反请求人认为会所属于开发小区的公共配套设施，对外出售存在障碍，可能因无法办理产权证而影响转让，但双方经协商一致同意共同努力争取会所能成功转让。2004 年11月29日，反请求人与被反请求人签订了《商品房买卖合同》，约定由被反请求人购买XX 住宅小区会所，在合同签订后被反请求人仅暂先交纳了购房款3 万元。在《商品房买卖合同》签订后，反请求人到政府相关部门就该小区会所能否转让进行了了解和咨询，但有关部门仍没有明确的意见，在此情况下，被反请求人仍然反复请求反请求人协调相关行政部门争取该会所能够转让，并表示被反请求人自己也能够去做好相关协调工作，如产权证无法办理导致合同不能履行不会让反请求人承担责任。在此情况下，反请求人与被反请求人在2005年4月4日签订了《补充协议》，约定“双方共同努力在2005年12月底前办理房屋产权登记手续”，若因为房地产开发政策及物业管理等原因导致2005年12月底前仍然无法办妥房产的产权登记手续时，该房产继续由被反请求人经营使用，并约定被反请求人同意反请求人不承担无法办理房产产权登记手续的责任，在能够办理产权证时，再由反请求人为被反请求人办理产权证。正是基于双方十分明确可能无法办理产权转让手续，并约定在反请求人不会承担责任的情况下，反请求人才在2005年4月27日按照被反请求人的要求将房屋移交被反请求人使用，才同意收取被反请求人剩余房款，其目的是为了努力促成双方交易的完成。由于XX住宅小区会所的合同约定面积与实测面积出现差异，在2007年1月l7日双方签订了《补充协议》，对合同价款进行了调整，确定了被反请求人最终应付房屋总价款为883,782元。2008年10月23日，反请求人与被反请求人经过协商再次签订《补充协议》，再次确认了是因为不可归责于双方的原因导致无法取得房屋权属证书，约定在被反请求人使用期间导致房屋被拆除的，由反请求人退还其支付的购房款本金，不计利息。双方再次明确了除协议和《商品房买卖合同》已有约定外，双方互不支付其他任何费用。该协议继续延续了2005年4月4日《补充协议》关于反请求人不承担无法办理房产产权登记手续责任的原则，根据法律规定和参照该补充协议的约定，在合同不能继续履行的情况下，反请求人需退还被反请求人全部购房款。从2004年ll月29日双方签订《商品房买卖合同》至今已经长达九年时间，反请求人和被反请求人先后与XX业主委员会、绵阳市房管局、国土局等单位进行过多次协商和沟通，但由于会所占地范围内的土地使用权已经分割，且规划无法调整，也无法与全部小区业主达成一致，会所属于公共设施不能转让，导致无法最终办理会所的产权登记。对于无法办理产权证书，被反请求人也一直是完全知晓的，该会所不能办理转让过户登记的结果早己明确，过去几年中，双方也就退回房款等问题进行了多次沟通，但被反请求人既拒不退还房屋，同时也无理提出巨额的补偿要求，导致双方无法通过协商方式解决。由于上述原因，且根据城市设计规划，XX小区所在位置系拆迁范围，反请求人与被反请求人之间的合同根本无法履行，应当依法予以解除。根据双方补充协议的约定，在合同解除后，反请求人应当退还被反请求人的全部购房价款，被反请求人应当退还其占有和使用的房屋。为了维护反请求人的合法权益，提出仲裁反请求，请求：

1. 依法裁决解除反请求人与被反请求人于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；

2. 在合同解除后，依法裁决由反请求人退还被反请求人交付的购房款883,782元，并由被反请求人向反请求人退还位于涪城区青年路X号的XX小区会所房屋；

3. 仲裁费用由被反请求人承担。

申请人为支持其主张，在规定期限内提交，并于2014年1月13日第一次开庭审理时当庭出示了下列证据：

1. 申请人（被反请求人）身份证明、被申请人（反请求人）工商登记信息。以证明双方当事人的主体身份。

2. 双方于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》、2005 年4月27日的《XX 住宅小区会所移交清单》、双方于2007年1月17日签订的《补充协议》、2007年6月25日申请人给被申请人的装修及产权办理情况的复函、2008年6月5日出具的四川省绵阳市销售（转让）不动产发票一张。以证明双方合同约定的内容及除至今没有办理房屋产权登记外。双方已履行了其他合同义务。

3. 2005年9月26日被申请人与XX小区业主委员会签订的《协议书》复印件。以证明被申请人与XX小区业主委员会约定了对本案争议标的的产权份额，且申请人可以出售并办理产权登记。

对于上述第1、2项证据，被申请人对其真实性、合法性、关联性均不持异议，但对证明目的有异议，仲裁庭对真实性、合法性、关联性予以认定。对于第3项证据，因系复印件，被申请人拒绝质证。因申请人称无法提供原件，被申请人又拒绝质证，仲裁庭不予认定。

由于双方于2005年4月4日和2007年1月17日所签订的《补充协议》中均提到双方于2004年11月29日还签订了一份《补充协议》，仲裁庭要求申请人提交，申请人当庭提交了该协议及被申请人给绵阳市第十一设计研究院出具的第05号、第07号、第08号《技术、经济签证核定单》，以证明双方签订《商品房买卖合同》时，所争议的标的物是在建房屋。 被申请人对该证据的真实性不持异议，但认为双方签订《商品房买卖合同》时，所争议的标的物只有图纸，尚未开始修建，该证据并不能证明当时是在建房屋。

被申请人（反请求人）为支持其主张，亦在规定期限内提交并在庭审中出示了下列证据：

1.双方于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》。以证明双方所约定的权利义务。

2.双方于2005年4月4日、2007年1月17日、2008年10月23签订的三份《补充协议》。以证明双方所约定的权利义务，以及申请人明知争议标的无法办理产权登记，且双方确认不能办证是不可归责于双方的事由。

3.申请人支付房款的付款凭证以证明申请人没有按照约定付清房款，从而证明申请人明知争议房屋无法办理产权登记。

4.编号为2005000X的《建设工程规划许可证》。以证明争议标的依法取得规划许可。

5.2007年6月10日XX住宅小区业主的公开信。以证明小区业主对被申请人和业委会申请规划的变更、本案争议标的出售、业委会的议事程序等提出了异议。

对于上述第1、2、3、4项证据，申请人对其真实性、合法性、关联性均不持异议，但认为第2、3项证据并不能实现被申请人的证明目的。仲裁庭对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对于第5项证据，因系复印件，且没有业主签名，申请人对其真实性有异议，仲裁庭对此证据不予认定。

被申请人还当庭提交了《XX广场片区城市设计及广电地块包装设计》打印件，以证明根据城市设计规划，争议标的系拆迁范围，现无法办理产权登记。申请人认为该证据不是相关部门出具的，无原件也无单位印章且与本案无关联性，对其真实性有异议。仲裁庭认为，该证据系被申请人自己打印，没有相关部门证明其来源，不予认定。

根据双方举证、质证的情况，为进一步查明案情，仲裁庭要求被申请人（反请求人）在2014年1月20日前，提交下列证据：

1.XX住宅小区会所的《竣工验收报告》；

2.XX住宅小区商品住宅房屋的《竣工验收报告》；

3.XX住宅小区商品住宅房屋的土地使用权和房屋所有权初始登记资料；

4.XX住宅小区《国有土地使用权分割转让许可证》或其他分割情况的证明；

5.证明XX住宅小区会所所在位置系拆迁范围的城市规划证明。

被申请人（反请求人）在仲裁庭规定的期限内向仲裁庭提交了下列证据：

1.被申请人分别于2003年12月20日、2003年12月25日、2005年1月18日上报的XX住宅小区1#、2#楼，XX住宅小区3#、4#楼，XX 小区会所的《建设工程竣工验收备案文件申报表》；

2.绵阳市建设委员会分别于20XX年1月18日和20XX年3月30日颁发的加盖绵阳市建设委员会工程竣工验收备案专用章的编号分别为（20XX）298、（20XX）296、（20XX）011的XX住宅小区1#、2#楼，XX住宅小区3#、4#楼，XX小区会所的《建设工程竣工验收备案证书》；

3.分别于20XX年1月23日和20XX年4月24日给被申请人颁发，编号分别为绵城国用（20XX）字第0047X号和绵城国用（20XX）字第0197X号，面积分别为12219.74平方米和6244.19平方米，加盖绵阳市人民政府土地登记专用章和绵阳市国土资源局土地登记专用章的涪城区XX广场以西（A 宗）、涪城区XX广场以西B宗《国有土地使用权证》，该两证均由赵XX于2005年6月13日在其上分别注明：“该宗土地面积12219.74㎡，经调规所重新测量跟（20XX）0197X号土地证合宗，总面积17445.70，建筑面积51180.47㎡，分割系数 0.34，此证注销作废”“该宗土地面积6244.19㎡，经调规所重新测量跟（20XX）0047X号土地证合宗，总面积17445.70㎡，建筑面积51180.47㎡，分割系数0.34086635，此证注销作废”；

4. 由绵阳市房产管理局于2004年X月9日、2005年X月23日给被申请人颁发的绵房权证市房监字第200412XXX号至第200412XXX号和绵房权证市房监字第2005069XX号的涪城区XX路5号XX小区的房屋产权证；

5.《XX 广场片区城市设计及广电地块包装设计》；

6. 《绵阳市城市规划区商品房土地登记台账表》。

对于上述证据，除第5项证据外，申请人对其真实性、合法性、关联性均无异议，仲裁庭当庭予以认定。对于第5项证据，因与上次庭审时提交的证据无异，申请人对其真实性有异议，仲裁庭不予认定。

由于申请人申请仲裁庭调查收集2005年9月26日被申请人与XX小区业主委员会签订的《协议书》原件，仲裁庭再次询问被申请人，对申请人提交的2005年9月26日被申请人与XX小区业主委员会签订的《协议书》复印件袁、，是否愿意质证及质证意见，被申请人称，为减少仲裁庭的工作量，对该证据的真实性予以认可，但不同意申请人的证明目的，仲裁庭对该证据予以认定。

反请求人在开庭前2013年11月10日向仲裁庭提出调查取证的书面申请，两次庭审中均再次请求仲裁庭到绵阳市房管局、绵阳市国土局、绵阳市规划局进行调查取证，以确定本案争议房产不能办理产权转让登记的具体原因，在庭审中还请求仲裁庭提取《XX广场片区城市设计及广电地块包装设计》。仲裁庭认为，被申请人主张不能办理产权转让登记的原因非其自身原因，则其负有相应的举证责任，且通过双方的举证、质证、没有办理产权转让登记的原因已经明了，不需调查取证。《XX广场片区城市设计及广电地块包装设计》即使真实，也不能证明会所没有办理产权转让登记是因该地段要拆迁袁因而也不需调查取证。

二、仲裁庭意见

（一）关于本案的基本事实

仲裁庭依据采信的证据以及双方当事人互相认可的陈述，对本案事实作如下认定：

2004年11月29日，申请人（被反请求人）与被申请人(反请求人)签订了《商品房买卖合同》，约定由申请人购买由被申请人建设的“XX住宅小区会所”。合同约定：该商品房建筑面积为271平方米，单价3,542.436元/㎡，总价款96万元。被申请人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被申请人的责任，申请人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，申请人不退房，被申请人按已付房价款的1%向申请人支付违约金。申请人应在被申请人发布公告办理产权登记之日起7日内前往产权登记机关办理产权登记，否则被申请人不承担延误办证的责任。合同对付款方式及期限、房屋交付期限、双方各自的违约责任等均作了明确约定，并约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决,协商不成的，提交绵阳仲裁委员会仲裁。同日，双方签订了一份《补充协议》，约定按2004年05、07、08号技术、经济签证核定单所确定的增减项目实施，经双方核实，共计调减金额为2万元，在买卖合同总金额中扣除。2005年1月10日，绵阳市建设委员会给被申请人颁发了XX小区会所《建设工程规划许可证》。被申请人于2005年1月18日上报了XX小区会所的《建设工程竣工验收备案文件申报表》，绵阳市建设委员会于2005年3月30日给被申请人颁发了XX小区会所的《建设工程竣工验收备案证书》，其记载的开竣工时间为2004年7月至2005年1月。2005年4月4日，双方又签订一份《补充协议》，明确双方于2004年11月29日签订了《商品房买卖合同》，确定被申请人将其位于XX路5号XX住宅小区5号楼房产约271平方米以96万元人民币出卖给申请人，后双方签订一补充协议，确定减少部分工程量，总成交价为94万元人民币。现因房地产开发政策及物业管理政策的调整，导致该房屋近期无法办理产权证，为此，经双方协商自愿达成补充协议，即：双方共同努力在2005年12月底前办妥房屋的产权登记手续；补充协议生效后三日内，申请人向被申请人支付7万元购房款后(连同原已支付首付款3万元累计支付购房款10万元)，被申请人将竣工验收合格的房产交付申请人使用，由申请人按规定自行装饰、装修；若因房地产开发政策及物业管理政策等原因导致2005年12月底前仍然无法办妥该房产的产权手续时，该房产继续由申请人经营使用，申请人同意被申请人不承担因上述原因无法办理该房产产权手续的责任，双方签订的《商品房买卖合同》中的其他约定事项不变，在此之后，如因房地产开发政策及物业管理政策等的调整，能办理该房产的产权证时，被申请人为申请人办理该房产的产权证；被申请人将竣工验收合格、原《商品房买卖合同》中约定的其他事项完备的房产按双方约定程序交付申请人后15日内，申请人将剩余购房款84万元一次性支付给被申请人。2005年4月27日，双方办理了房屋交接手续。2005年5月11日申请人支付房款30万元。2005年9月26日，被申请人与XX小区业主委员会签订了一份《协议书》，就XX住宅小区会所的归属问题，认定该会所是被申请人在小区商品房完工进入销售阶段，经规划局等部门批准，利用小区剩余空地投资781,423.90元新建的，其中预决算工程开发施工建设及管理费用612,086.40元，该房产占用土地135.47平方米，其征地及税费169,337.50元，该项土地使用权属XX住宅小区全体业主共同所有，被申请人和全体业主各占投资总额的比例分别为78%和22%，约定双方对该会所的产权属按份共有关系，对该会所的出租、出售或经营等均依该投资比例享受权利并承担义务；关于权属登记及产权转让问题，双方同意将该会所的《房屋所有权证》和《土地使用权证》登记在被申请人名下，XX小区业主委员会为共有人，具备出售条件时，XX小区业主委员会同意将会所出售并将产权过户到买受人名下，所发生的过户税费及所获得的收益按投资比例进行分配。2006年11月29日，申请人再次支付房款20万元。2007年1月17日，申请人与被申请人再次签订《补充协议》，明确说明，根据双方于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，申请人以96万元人民币购买被申请人开发建设的XX住宅小区的会所一幢，建筑面积271平方米，单价3,542.436元/㎡。该工程竣工后，经绵阳市经纬房屋测绘有限公司测绘，建筑面积实为255.13平方米，小于合同约定的建筑面积l5.87平方米。经双方协商同意对解决该商品房面积出现差异及其他相关事宜达成协议,即:双方同意就该商品房面积小于合同约定的建筑面积l5.87平方米的部分,按建筑面积单价3,542.436 元/㎡计算应返还给申请人的金额为56,218元,由申请人在付款时从购房总价款960,000 元中扣减;此幢房屋施工项目减少,依据2004年11月29日双方签订的《补充协议》约定，从总价款960,000元中调减金额20,000元；上述调减金额共计76,218元，调减后合同总价款为883,782元，申请人已支付530,000元，余款353,782元由申请人在本协议签字生效后七日内支付303,782元，余款50,000元待办理完产权证时一次付清。2007年1月23日，申请人再次支付房款20万元。2007年6月25日，被申请人给申请人出具了《关于XX住宅小区5号楼装饰、装修及产权证办理情况的复函曳》，同意申请人按规定对XX小区5号楼自行装饰、装修并投入使用，并称该房产权证过户事宜，被申请人虽已将办理权属登记的资料报送产权登记机关，但由于登记机关对类似房产的登记确权都十分审慎，故延缓至今未能如愿，被申请人将请求有关职能机关尽快依法研究解决。2008年5月5日，申请人再次交付房款153,782元，付清了全部房款，被申请人于2008年6月8日给申请人出具了《四川省绵阳市销售（转让）不动产发票》。 2008年10月23日，双方再次签订《补充协议》，明确双方签订《商品房买卖合同》后，申请人已经支付了全部购房款，被申请人已将验收合格的商品房交付申请人使用。由于不可归责于双方的事由，申请人至今未取得房地产权属证书。基于以上情况，双方约定：在申请人未取得前述商品房的权属证书前，由申请人继续使用合同项下约定的绵阳市XX路5号XX小区5号楼（即XX小区会所），申请人在占有、使用该商品房期间所获得的收益，归申请人所有，但其应按规定使用，并承担修缮等相关责任；在申请人使用期间如因政府规划或其他公共行为导致该房产被拆除，被申请人将悉数返还申请人已支付的购房款本金，但不计利息，因该房产被拆除，获得拆迁人的补偿归被申请人所有；在申请人使用期间，因被申请人原因导致该房产损毁不能使用的，被申请人将悉数返还申请人已付购房款本金袁，但不计利息，由于申请人的原因造成该房产毁损灭失的，由申请人承担相应责任，被申请人已收取的购房款不予返还；因政府规划或其他公共行为导致该房产被拆除，导致申请人不能继续使用该房产的，被申请人对申请人的装修损失按折旧率给予适当货币补偿曰在该商品房具备办证条件时，被申请人应继续履行代为办证义务；除协议和《商品房买卖合同》已有约定外，双方互不支付其他任何费用。

根据XX小区的土地使用权初始登记，其A、B两宗土地面积分别为12219.74平方米和6244.19平方米，后经重新测量，两宗土地的实际总面积为17445.70㎡。根据XX小区房屋产权的初始登记，该小区不含小区会所的房屋建筑总面积为51180.85㎡，按《绵阳市城市规划区商品房土地登记台账表》记载的分割系数0.34086635计算，该房屋已全部分割了全部土地面积，即XX小区业主已分割了XX小区会所占用范围内的土地使用权。

（二）关于本案的争议焦点

仲裁庭认为，本案的争议焦点如下：

1.双方签订的《商品房买卖合同》及其之后签订的几份《补充协议》是否有效？

双方对此均无异议，认为是有效合同。仲裁庭认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其之后签订的几份《补充协议》，均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是有效合同，应当得以全面履行

2.XX住宅小区会所至今没能办理权属登记的原因？

申请人认为未能办理登记的原因有三：一是办理登记的相关部门对会所是否可以办理登记认识不一致；二是被申请人的领导更换频繁，被申请人没有尽力办理；三是被申请人负责办理登记经办人欲购买会所不成而有意不予办理。被申请人认为，会所属于小区的公共配套设施，属于小区全体业主所有，其占用范围内的土地已分割给全体业主，因此不能办理房屋产权登记和土地使用权登记。仲裁庭认为：在2007年3月16日《中华人民共和国物权法》颁布之前，对于会所是否属于全体业主共用，存在争议。2005年6月26日全国人大常委会第三次审议的《物权法（草案）》第七十六条规定：“会所，车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”因此，在物权法颁布之前，XX小区会所不能办理房屋产权登记和土地使用权登记的原因在于法律对会所的归属规定不明确，且有可能规定为业主共有，相关部门无法办理登记遥。而在物权法颁布之前，会所占用范围的土地使用权已经分割给XX住宅小区的全体业主，导致在物权法颁布之后，由于没有可供分割的土地使用权，会所也无法办理房屋所有权登记。

3.XX住宅小区会所没能办理权属登记的原因性质及责任？

申请人认为，被申请人作为商品房出卖人，协助办理房屋权属证书是其法定义务，被申请人没有履行该义务就是违约，违约责任的归责原则是严格责任原则，不论被申请人违约是否具有主观上的过错，只要客观存在违约行为，就应承担违约责任。虽然双方在补充协议中约定被申请人不承担责任和双方互不支付其他任何费用，但该免除一方义务的约定，依法应认定为无效。被申请人认为：双方在签订《商品房买卖合同》时，申请人明知会所对外出售存在障碍，十分明确可能无法办理产权转让手续，双方明知所签合同只是一种形式，其内容并没如实反映事实，如引用的建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证的证号是XX住宅小区的证号，签订合同时，会所并无该三证。会所没能办理产权登记是房地产开发政策及物业管理政策导致的，不属于被申请人的责任，且双方在2005年4月4日的《补充协议》中明确“现因房地产开发政策及物业管理政策的调整，导致该房屋近期无法办理产权证”，“申请人同意被申请人不承担因房地产开发政策及物业管理政策等原因导致2005年12月底前仍然无法办妥该房产的产权手续的责任”，在2008年10月23日的《补充协议》中也认可“由于不可归责于甲乙双方的事由，乙方至今未取得房地产权属证书”，约定在该商品房具备办证条件时袁，被申请人应继续履行代为办证义务；除协议和《商品房买卖合同》已有约定外，双方互不支付其他任何费用。因此，会所未能办理产权登记，不是被申请人的违约行为所致，按照约定，被申请人不应承担任何责任。仲裁庭认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外遥。”的规定，违约责任的构成要件是违约行为和非不可抗力，即使因房地产开发政策及物业管理政策的调整导致没能办理权属登记，也非不可抗力，被申请人即使没有过错，也应当承担违约责任。虽然双方在补充协议中约定了被申请人的免责条款，但约定的是“因房地产开发政策及物业管理政策等原因”导致无法办证免责。物权法颁布前，由于法律对会所的归属规定不明确，有关登记部门无法办理产权登记，属于“因房地产开发政策及物业管理政策等原因”，但是，物权法并未将会所规定为业主共有，被申请人也没能举证证明物权法颁布后，没有办理权属登记是房地产开发政策及物业管理政策的原因，因此被申请人应当承担违约责任。

4.现在还能否办理XX住宅小区会所的权属登记？

申请人认为，会所不是业主的公共部分、公用设施，是经规划许可修建，经竣工验收合格且没有权属争议的房屋，依法可以办证。虽然其占用范围的土地使用权已分割给小区业主，但被申请人完全可以以“办证错误”为由，向国土部门申请纠正，把给业主多分割的土地割下来。被申请人认为，会所属于小区公共设施，其占用范围的土地已分割，是合同履行不能，现在已无法为申请人办理权属登记。仲裁庭认为：物权法并未将会所规定为业主共有，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体遥。”、第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”的规定，会所应当属于专有部分，不属于业主共有。XX小区会所依法应属于被申请人所有，被申请人依法可以出售，可以依法行使自己权利，从而为申请人办理权属登记，且按照被申请人与XX小区业主委员会签订的《协议书》，被申请人也有依约为申请人办理权属登记的可能性。

5.双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是否应当解除及解除的法律后果？

申请人认为，会所已经交付且至今没有质量问题，合同目的已经实现，办理产权登记是合同的次要义务，没有办理产权登记的违约行为不构成根本违约，反请求人没有合同解除权，即使有合同解除权，合同解除权的期间是除斥期间，期限为一年，反请求人现在提出解除合同没有事实和法律依据。被申请人认为：由于会所占地范围内的土地使用权已经分割，且规划无法调整，也无法与全部小区业主达成一致，会所属于公共设施不能转让，导致无法最终办理会所的产权登记，双方之间的合同根本无法履行，应当依法予以解除。根据双方补充协议的约定，在合同解除后，反请求人应当退还被反请求人的全部购房价款，被反请求人应当退还其占有和使用的房屋。仲裁庭认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”商品房买卖合同的目的是买受人取得商品房的所有权。商品房作为不动产，取得其所有权以登记发生效力。虽然申请人至今没能依法取得XX小区会所的所有权，致使合同目的没能实现，但根据前述分析，申请人仍然有取得该会所所有权的可能，且依据双方2005年4月4日签订的补充协议关于2005年12月底前仍然无法办妥该房产的产权手续时，该房产继续由申请人经营使用，2008年10月23日签订的补充协议关于在申请人未取得前述商品房的权属证书前，由申请人继续使用合同项下约定的绵阳市XX路5号XX小区5号楼（即XX小区会所），申请人在占有，使用该商品房期间所获得的收益归申请人所有的约定，申请人依约取得XX会所的占用、使用和收益权。现在无第三人对会所主张权利，也无相关部门对会所认定为违法建筑和责令拆除，从而导致申请人的这些权利丧失，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”的规定，申请人可以依法继续行使其对XX会所的占用、使用和收益的权利，双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议可以不予解除。

（三）关于申请人的仲裁请求

仲裁庭认为：双方签订的《商品房买卖合同》及其几份补充协议是有效合同，申请人请求确认其合法有效的请求应予支持。由于从性质上讲，至今没有办理会所的权属登记，是被申请人的违约行为，被申请人也没能举证证明存在免责事由，申请人请求由被申请人依约支付违约金的请求应予支持。申请人在庭审辩论终结后提出变更仲裁请求，依据《仲裁暂行规则》第二十条第五款“当事人变更仲裁请求或者反请求的，应当书面申请并在举证期限届满前提出。”第五十一条“仲裁过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与仲裁庭根据案件事实作出的认定不一致的，不受第二十条尧第四十一条规定的限制，仲裁庭应当告知当事人可以变更仲裁请求。”的规定，同时参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”、第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，本案不存在“当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与仲裁庭根据案件事实作出的认定不一致”而应当由仲裁庭告知变更仲裁请求的情形，其变更仲裁请求在举证期限届满后提出，仲裁庭不予接受袁但可以另行依法主张权利。其请求被申请人立即为申请人办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的仲裁请求，因办理该两证需要被申请人积极主动地依法行使权利才能实现，不适于强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”的规定，该请求不予支持。

（四）关于反请求人的反请求

如前论述，被反请求人可以依法继续行使其对XX会所的占用、使用和收益的权利，双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议可以不予解除，反请求人请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并退房退款的请求，不予支持。

三、裁 决

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条的规定，仲裁庭裁决如下：

（一） 确认申请人任XX与被申请人绵阳市XX有限公司于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》及于同日、2005年4月4日、2007年1月17日、2008年10月23日签订的《补充协议》合法有效。

（二）由被申请人绵阳市XX有限公司在收到本裁决书之日起10日内向申请人任XX支付逾期办理权属登记的违约金人民币8,837.82元。

如被申请人绵阳市XX有限公司未按本裁决指定的期间履行给付金钱义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（三）驳回申请人任XX的其他仲裁请求和反请求人绵阳市XX有限公司的仲裁反请求。

（四）本案本请求仲裁受理费4191元、处理费1558元，合计5,749元由申请人任XX承担5,000元，被申请人绵阳市XX有限公司承担749元；反请求仲裁受理费10459元、处理费3138元，合计13，597元，由反请求人绵阳市XX有限公司承担。仲裁费申请人、反请求人已分别预交，被申请人（反请求人）绵阳市XX有限公司承担的749元，由其在履行第二项裁决时一并支付给申请人任XX（被反请求人）。

本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。

首席仲裁员 奉 XX

仲 裁 员 秦 XX

仲 裁 员 李 XX

二〇一四年二月二十日