三、房屋他项权利登记中的“债权数额”与抵押担保范围问题

（一）实践中的主要争议

目前通行的《房屋他项权证》没有登记“抵押担保范围”的栏目，但有登记“债权数额”的栏目，有些《房屋他项权证》又将“债权数额”称为“权利价值”“登记价值”等。根据住建部的《填写说明》，“债权数额”用于填写相关债权，包括一般抵押权的“被担保主债权的数额”以及最高额抵押权的“最高债权额”。一般情况下，抵押担保范围由抵押担保合同约定，“债权数额”由《房屋他项权证》记载，二者之间泾渭分明。但由于登记工作不规范，常常将“债权数额”与“抵押担保范围”“抵押范围”“抵押担保金额”等记载内容混杂在一起，导致二者之间混淆不清。而在司法实践中，也存在对“债权数额”（“权利价值”/“登记价值”）与“担保范围”不作认真区分的情况，将二者混同起来，并引用担保法司法解释第61条的规定，片面地支持了“登记记载的内容”，而排除了抵押担保合同中当事人约定的抵押担保范围的适用。

2005年4月1日，最高人民法院在大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案的判决中，肯定了《房屋他项权证》中记载的房屋“权利价值”对抵押担保范围的约束力。2000年，商城以名下1.25万平方米的房产向银行抵押借款4500万元，《抵押合同》约定的担保范围为主债权及利息，办理的《房屋他项权证》记载权利价值657.6万元。最高人民法院经审理后认为，涉案《房屋他项权证》中载明的权利价值指的是房屋他项权即抵押权的价值，与本案《抵押合同》中约定的抵押担保范围不完全一致。按照最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第61条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”之规定，本案抵押担保的债权额应为《房屋他项权证》中载明的权利价值，抵押权人对《房屋他项权证》中载明的权利价值以外的价值没有优先受偿权。

江苏省高级人民法院在司法指导意见中，肯定了《房屋他项权证》中记载的房屋“登记价值”对抵押担保范围的约束力。江苏省高级人民法院 2013年7月31日《关于当前商事审判若干问题的解答》问：6．在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分，或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿，或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时，就会发生权利受偿范围和顺位的冲突，应当如何处理？

答：房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《中华人民共和国物权法》第16条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。

上述司法实践中的观点虽然符合《物权法》规定的“不动产登记薄是确定物权归属和内容的根据”的法律原则，但没有考虑“债权数额”（“权利价值”/“登记价值”）与“担保范围”是否是同一事项的问题。而且也忽略了不动产登记中可能存在问题，如果机械地遵从不动产登记，有可能使司法实践偏离事实和法律。

（二）“债权数额”在他项权利登记中的准确含义

 《房屋登记办法》第44条关于“抵押权设立登记”的规定中明确“房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：(一)抵押当事人、债务人的姓名或者名称；(二)被担保债权的数额；(三)登记时间”。《房屋登记簿管理试行办法》第9条第3款关于“房屋他项权利的内容”的规定中，要求记载“抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权证书号、补换证情况。”《房屋登记办法》中要求登记的“被担保债权的数额”，在《房屋登记簿管理试行办法》中被明确为“被担保的主债权数额”。2008年版《房屋他项权证》设有“债权数额”一栏，其相应的《填写说明》是：一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。

国土资源部2015年版《抵押权登记信息》样表中，设有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的栏目，其相应的《填写说明》是：填写被担保的主债权金额。

上述情况表明，在不动产登记中，登记机构在不动产登记簿以及他项权证上记载的“债权数额”，对于一般抵押来说，均为办理抵押登记时可以确定的主债权的本金部分，而不包括利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等附随债权。事实上，这些附随债权在登记时也很难确定为一个准确的数字，而只能是一个范围。

（三）“债权数额”与“担保范围”之辨析

1、“债权数额”与“担保范围”并非同一概念

“债权数额”与“担保范围”分属不同的抵押合同条款。《担保法》第39条规定，抵押合同的必备条款包括：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。由此可见，“债权数额”与“担保范围”是两个不同的合同条款，约定的内容一般不同，除非当事人约定以“被担保的主债权数额”作为“担保范围”。
“债权数额”与“担保范围”有各自不同的内容。“债权数额”栏目在房屋登记簿和《房屋他项权证》中被用来记载主债权，主债权是抵押权所担保的由主合同所确定的原本债权，不包括其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等附随债权。关于“担保范围”，《物权法》第173条规定，“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”《担保法》第46条规定，“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有规定的，按照约定。”这些规定表明，在抵押合同中，主债权只是“担保范围”的一部分内容，除主债权外，“担保范围”一般还包括其他附随债权。

“债权数额”与“担保范围”是不同的登记事项。《房屋登记簿管理试行办法》第9条第3款规定，“房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权证书号、补换证情况。”该办法所附的《房屋登记簿记载内容说明》中明确，登记簿“被担保主债权的数额”应记载“被担保的主债权金额”，“担保范围”应记载“记载抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等;抵押合同未约定的，记载未约定的事实。”由此可见，在不动产抵押登记中，“债权数额”与“担保范围”是按照不同的登记事项对待的。

2、“债权数额”与“担保范围”的相互关系

在不动产登记中，“债权数额”一般被确定为一个具体的金额，这是因为，“债权数额”对应的主债权在抵押担保合同中一般就被约定为一个确定的金额。而“担保范围”则有所不同，在设定抵押权时，一般抵押担保的“担保范围”往往通过列举纳入其范围的债权（包括主债权和附随债权）来约定，即“担保范围”仅具有范围上的确定性，而很难将其确定为一个具体的金额。

考察主债权与抵押担保范围的关系，可以说，一般情况下都是包含与被包含的关系。设定抵押权的目的，就是为了使主债权得以圆满实现，因此主债权必然包含在抵押担保范围内。而根据法律的规定以及当事人的通常约定，除主债权之外，抵押担保范围一般还包括其他附随债权。由于被担保的主债权与抵押担保范围一般情况下并不一致，因此在不动产登记和司法实践中，“债权数额”和“担保范围”二者之间不能相互混淆，彼此取代。将“债权数额”视为抵押“担保范围”的做法，不仅不符合登记的客观事实，也有违当事人的真实意思表示，而且会损害抵押权人的优先受偿权。

3、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第61条的适用问题

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第61条规定，“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”对于该条解释，理论上和实践中都存在不同的理解。有观点认为，该解释是对抵押权登记的公信力的承认。也有观点认为，该解释不是对抵押权登记的公信力的承认，而是从证据证明力的角度，强调抵押权登记记载的内容优于抵押担保合同约定的内容。

笔者以为，物权登记是基于物权公示原则的需要而产生的，物权变动的事实通过法定的公示方法向社会公开而获得物权法上的公信力，该条解释应当认为是赋予了抵押权登记以公信力。但是，即使该条解释是对抵押权登记的公信力的承认，也不应当任意地滥用这种公信力。简单地说，就该条解释的适用条件而言，应当有一个基本前提，那就是应当针对同一事项，即抵押担保合同约定的内容与他项权利登记的内容指向的是同一事项，比如共同指向“债权数额”，或者共同指向“担保范围”，这样才能讨论两者之间内容是否“不一致”的问题。如果针对的不是同一事项，两者之间关于内容是否“不一致”的比较根本就无法进行，以何者为准更无从谈起，自然也就不应当适用该条解释。

前文已经论述，《房屋他项权证》记载的“债权数额”与抵押担保合同约定的“担保范围”并非同一事项。因此，在《房屋他项权证》记载的“债权数额”与抵押担保合同约定的“担保范围”不一致的情况下，不能简单地、片面地适用担保法司法解释第61条的规定，以“债权数额”取代“担保范围”，作为抵押权人对抵押物的优先受偿权的限制范围。

（四）司法实践对“债权数额”与“抵押担保范围”进行区分

前述最高人民法院关于大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案的判例在司法实践中影响甚大，很多地方法院参照此判例而适用了《担保法》司法解释第61条的规定。但理论界与实践中有越来越多的不同声音，与之观点不同的裁判意见也相继出现。

重庆市高级人民法院：重庆进出口信用担保有限公司与河北兴弘嘉纺织服装有限公司、郭建勇等合同纠纷案（[2015]渝高法民初字第00078号）

法院认为：本案《房屋他项权证》上载明的“债权数额”为7455.89万元，《土地他项权证》上载明的“抵押贷款金额”为35574378元，因此，上述两项记载内容应当认定为“被担保的主债权数额”，即抵押房屋担保的主债权数额为7455.89万元；抵押的国有土地使用权担保的主债权数额为35574378元。上述主债权记载金额与《房地产抵押合同》载明的主债权金额1.7亿元不一致。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”因此，应当认定抵押房屋所担保的主债权金额为7455.86万元，抵押的国有土地使用权所担保的主债权金额为35574378元。

兴弘嘉服装公司与进出口担保公司签订的两份《房地产抵押合同》中均约定担保范围包括进出口担保公司代偿的全部资金、行使追偿权而发生的费用、要求兴弘嘉服装公司承担反担保责任所发生的各项费用以及上述三项资金的资金占用费；担保期间自进出口担保公司承担保证责任之日或兴弘嘉服装公司违约之日起。因此，进出口担保公司实际代偿资金120945069.89元及其资金占用费、为实现本案债权发生的费用68万元及其资金占用费，均属于担保范围之内。抵押房屋担保的主债权数额为7455.89万元，因此，进出口担保公司有权在代偿资金7455.89万元及其资金占用费、实现债权的费用及其资金占用费的范围内对抵押房屋享有优先受偿权；抵押的国有土地使用权担保的主债权数额为35574378元，因此，进出口担保公司有权在代偿资金35574378元及其资金占用费、实现债权的费用及其资金占用费的范围内对抵押的国有土地使用权享有优先受偿权。

浙江省高级人民法院2013年6月28日《关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》问：11．《意见》附件1所记载的“申请人对变价后所得款项在×××的范围内优先受偿”所规定的“范围”是指担保合同中约定的范围，还是抵押登记或出质登记中载明的范围？

答：《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。但实践中，有的登记部门操作不够规范，在办理房地产抵押登记、股权出质登记等担保物权时，会发生登记范围与合同约定不一致的情况，如合同中约定担保范围包括主债权、利息、违约金、实现担保物权的费用等，但在相关登记证明或他项权证上却载明担保范围仅为本金。

结合上述《物权法》对担保范围的规定，倾向于认为，在合同各方意思表示真实、一致且内容合法的情形下，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现。在主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于合理的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权。

上海市高级人民法院2015年7月20日发布的2014年度上海法院金融商事审判典型案例中，有上海市第一中级人民法院关于郑某与甲银行金融借款合同纠纷案终审判决。审理法院认为：实践中，银行一般都会在抵押合同中与抵押人约定，抵押担保的范围包括债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用以及所有其他应付费用等。但对于一般抵押而言，在抵押权设立之初，除本金的数额外，其他利息和费用的金额难以明确，故登记机关一般仅针对被担保主债权的数额进行登记。如果在债权人主张行使抵押权时，债务人的剩余未还本金及息费总和超出登记的主债权金额，债权人对超出部分是否有权主张优先受偿，司法实务界一直以来存在很大分歧。根据《物权法》第一百七十三条的规定，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定抵押担保范围或法定范围来确定。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，应当予以支持。

最高人民法院：天津隆侨商贸有限公司与中航信托股份有限公司其他申请复议执行案（[2015]执复字第38号）

法院认为：隆侨公司还提出，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”执行证书认定的执行标的数额与抵押登记不一致的应以登记内容为准，该公司承担担保责任的范围为抵押登记的2.255亿元。该理由是对法律的错误理解，该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。

上述最高人民法院的执行裁定书、重庆市高级人民法院的民事判决书以及浙江省高级人民法院、上海市高级人民法院的司法指导意见，均明确了不动产登记的“债权数额”与抵押担保合同约定的“担保范围”并非同一事项，不存在“内容不一致”的冲突问题，因此排除了对担保法司法解释第61条的适用。

目前，在不动产登记工作中，除了本文探讨的“债权数额”和“担保期限”两个问题外，也还存在其他一些问题。这些问题最终需要由司法机关来解决，但问题的根源还在于不动产登记。只有进一步优化不动产登记的内容设置，进一步提高不动产登记工作人员的法律和政策水平，进一步推动不动产登记工作不断走向法治化和规范化，才能从根本上解决问题。