杨春雨  绵阳仲裁委员会办案秘书

市场经济社会，国家鼓励交易的背景下，出卖人为了追求经济利益，将货物出售给出价最高者，其中可能出现的问题就是，出卖人将货物出售给甲，签订了买卖合同，在还未转移所有权或者已经转移所有权的情况下，出现了出价比甲高的乙，那么出卖人再与乙订立买卖合同，违背诚实信用原则，构成了“多重买卖”。所谓多重买卖，就是指出卖人以某一个特定不动产或动产为标的物先后与多个买受人签订买卖合同,从而产生的数个买卖合同皆以同一动产或不动产为标的物的法律现象。此种情况下，标的物的所有权归属问题便值得探究。

一、多重买卖的类型

对于多重买卖进行分类，目的在于帮助探讨区分不同情况下的多重买卖所有权归属问题。

（一）从标的物的角度分。首先，多重买卖可以分为不动产多重买卖、动产多重买卖。动产多重买卖又分为普通动产多重买卖和特殊动产多重买卖。在不动产以及车辆、船舶、航空器等特殊动产的多重买卖中，存在登记、交付与否的区分以及登记的效力差异； 对于普通动产的多重买卖，只存在交付与否的区分。

（二）从交付、登记与否的角度分。从交付、登记与否的角度，可以将多重买卖区分为已经交付或登记给某一买受人的多重买卖和未交付、登记给任一买受人的多重买卖。在已经交付或办理登记的多重买卖关系中，出卖人可能是将标的物交付或登记给先买受人，但通常情形是将标的物交付或登记给出价更高的后买受人。由于我国《物权法》规定交付和登记分别是动产物权和不动产物权变动的生效要件，所以此种类型的多重买卖中存在着物权变动关系。未能获得标的物所有权的买受人只能通过向出卖人主张违约责任予以救济。在涉及登记( 不动产及特殊动产) 的多重买卖中，还可能存在虽未登记但已交付以及对一个买受人移转了占有，而对另一个买受人办理了登记的复杂情形。上述情形下，争议较大的问题是: 标的物虽未完成移转登记但已交付，或者对一个买受人移转了占有，但对另一个买受人办理了登记，其法律效果如何?根据我国法律的规定，在出卖人尚未将标的物交付或登记给任何一个买受人的情形下，只存在当事人之间的数个债权合同关系而不存在物权变动关系。此种情况争议的焦点是:如果数个买受人都主张履行合同，如何确定数个合同的履行顺序或确定数个买受人的地位?

（三）从买受人付款的情况分以及是否占有房屋的情况分。从买受人是否支付买卖合同价款的角度，可以分为数个买受人均未付款的多重买卖、均已付款的多重买卖以及有的付款有的未付款的多重买卖。买受人是否付款，意味着其是否已经开始履行合同义务；而买受人付款的多少，意味着合同履行程度的差异。在均已支付了一定价款的情况下，还有付款先后及多少的差别。付款情况的不同，对各买受人权利的保护有无影响，也是值得考虑的问题。从买受人是否占有房屋的角度，只存在一个买受人占有，其他买受人均未占有的情况，占有房屋的买受人是否应当优先于未占有房屋的买受人取得房屋所有权也是值得考虑的因素。

二、普通动产多重买卖的所有权归属问题

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》）第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理:(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；(二)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”该条第一款第一项无论从理论上还是立法上说都是正确的。《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第二十三条规定:“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”故此,在基于法律行为的动产物权变动中,我国法律原则上以交付作为生效要件。既然如此，已经受领了动产交付的买受人就已经是该标的物的所有权人，其无须请求出卖人履行交付标的物等合同义务,只是在当事人发生争议时,有权依据《物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定,请求法院确认其对动产的所有权。所以，严格地说，《买卖合同司法解释》第九条第一款第一项本身并未对标的物所有权的归属提供判断标准。

《买卖合同司法解释》第九条第一款第二项针对买受人均未受领交付的情形,采取了先行支付价款说,即以买受人中何者先行向出卖人支付全部或者部分价款作为判断标的物所有权归属的标准。同条第三项就买受人均未受领交付且均未支付价款的场合,采取了合同成立在先说作为判断标准,即哪一个买受人先与出卖人成立了买卖合同,则哪一个买受人有权获得标的物的所有权。

笔者认为,《买卖合同司法解释》第九条第一款第二、三项采取的先行支付价款说与合同成立在先说是非常不妥当的标准。具体理由详述如下：

1.先行支付价款的人并不一定就是先与出卖人成立买卖合同的买受人,而完全有可能是出价更高的后买受人。而且,采取先支付价款说也会使买受人与出卖人订立买卖合同时候被迫处于不利的地位。本来买受人完全可以根据自己的需要,通过与出卖人的协商,就价款的支付时间达成合意。可是,由于《买卖合同司法解释》第九条第一款第二项采取了先行支付款说,这就会使买受人为确保自己能够得到标的物的所有权,而不得不主动向出卖人支付部分或者全部的价款，这对于诚实守信的买受人是不利的。

2.除非法律有特别规定,否则同一债务人的数个债权不因数额的大小、产生原因的不同、成立时间的先后而有差异, 均得同等受偿。在同一债务人与数个债权人成立以同一内容的债权时,究竟向哪一个债权人来实际履行该债务,应由债务人自行决定。以动产的多重买卖为例,即每个买受人虽然都有权请求出卖人向自己交付标的物,但出卖人可以自主决定向何人履行债务,将标的物交付给哪一个买受人。法院不会去替代出卖人来决定应当向哪一个买受人实际履行。可是,《买卖合同司法解释》第九条第一款第三项却采取了合同成立在先说来确定标的物所有权的归属,这明显违反了债权平等的基本原则,不利于实现市场经济中资源的优化配置。

事实上，这种标准在实践中也是难以操作的。因为合同乃是特定当事人之间的法律关系，并不像物权那样需要公示。因此，想要在出卖人与多个买受人之间订立的数个买卖合同中，准确地判断出何者成立在先，何者成立在后,非常困难。况且,如果出卖人真是为了谋取更多的利益而违背诚信原则，将同一动产卖给多个买受人，想要规避《买卖合同司法解释》上述规定，也并非什么难事。出卖人完全可以通过与出价最高的买受人以倒签合同的方式，将合同成立的时间提前。这样一来，合同成立在先说不仅无助于维护诚实信用原则，还会制造更多的不诚实行为。

3.《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”同时,《物权法》第六条规定：“……动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”第二十三条规定：“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力, 但法律另有规定的除外。”既然在动产尚未交付给买受人之前出卖人仍然是标的物的所有权人,出卖人就有权决定将动产交付给哪一个买受人。《买卖合同司法解释》第九条第一款第二、三项却通过先支付价款说和合同成立在先说任意限制所有权,强制出卖人必须将标的物交付给某一特定买受人,显然极不合理。如前所述,动产的价值通常较低且具有很强的可替代性,买受人并不是非要从出卖人那里得到动产不可。

三、特殊动产多重买卖的所有权归属问题

《买卖合同司法解释》第十条规定的是船舶、航空器和机动车等特殊动产多重买卖时标的物所有权归属的确定标准。该条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理:(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；(二)均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；(三)均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；(四)出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”由于前文已经讨论了合同成立在先与否标准的不合理性，此处只讨论其余的三个标准。笔者认为，这三个标准归纳起来就是一个问题,即交付与登记在船舶、航空器和机动车等物权变动中的法律地位如何？二者不一致时,以何者为主？

既然船舶、航空器和机动车的物权变动以交付为生效要件,而以登记为对抗要件,则这些动产多重买卖时,究竟是以交付还是以登记作为判断所有权归属的标准,即二者不一致时何者的效力更高。对此,有学者认为,《物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”关于船舶、航空器和机动车物权变动将登记作为对抗要件的规定,不是对该法第二十三条关于交付作为动产物权变动生效要件的否定,只要出卖人向买受人交付了船舶、航空器和机动车,即使没有登记,物权变动也发生效力,只是不能对抗善意第三人。反之,如果没有交付船舶、航空器和机动车,即便登记了，受让人也不能取得所有权。举例来说就是,出卖人甲将船一物二卖,先后与乙、丙签订了以船为标的物的买卖合同。甲将船交付给了乙,后又与丙一起办理了船舶所有权的转移登记。依据《买卖合同司法解释》第十条第一款第四项的规定,受领交付的乙已经取得了船的所有权。丙尽管办理了登记,也没有获得所有权。乙有权要求将船的所有权登记在自己的名下。

对上述观点,笔者难以认可。首先,依据《物权法》第二十三条,动产上物权的设立与转让,自交付时发生效力。这种物权变动的效力是完全的效力,由此取得物权的权利人对物具有完全的支配力和排他效力。但就船舶、航空器和机动车物权变动而言,交付虽然也是物权变动的生效要件,此所谓“生效”是指物权变动的效力在当事人之间发生,因为买受人取得的物权没有登记,不能对抗善意第三人,所以买受人取得的物权是不完全的物权,是效力受到限制的物权。这与普通动产上物权的设立与转让,自交付时发生效力完全不同。我国《物权法》第二十四条明文规定，船舶、航空器和机动车的物权变动,“未经登记,不得对抗善意第三人”,那就说明登记后物权的效力要强于登记之前、交付后这个阶段的物权效力。只有登记后,物权才具有排他性,是完全的物权。因此,在交付与登记发生冲突的时候,当然是完成登记的权利人的物权之效力强于仅仅受领交付的权利人的物权,而不是受领交付的人可以排斥完成登记的权利人。就上文所举例子而言,尽管甲将船交付给了乙,但是没有办理登记,因此所有权转让的效力仅在甲、乙之间发生。由于丙不知道或者不应当知道乙已经受领了船的交付,故而他是善意的第三人。依据《物权法》第二十四条,乙的所有权不得对抗作为善意第三人的丙。由于丙办理了登记,其也取得了物权且为完全之物权,因此在这个案例中,乙的所有权不能对抗丙就意味着,丙取得了船的所有权,而乙未取得所有权。

四、不动产多重买卖的所有权归属问题

(一)应以数份房屋买卖合同效力的确认为前提

处理同一特定房屋多重买卖纠纷，涉及房屋出卖人分别与多个买受人之间的买卖合同关系，因此，应当首先确定各个买卖合同的效力。买受人取得房屋所有权的依据之一首先是房屋买卖合同有效。如果与出卖人的房屋买卖合同无效的买受人不能取得房屋所有权。在房屋买卖合同无效的情况下，即使办理了房屋所有权转移登记，也不妨碍买受人提起仲裁或诉讼，要求确认出卖人与其他买受人所订立的房屋买卖合同无效，要求出卖人向其履行办理房屋所有权移转登记手续的义务。因此，在同一房屋多重买卖的情况下，并不都是数个房屋买卖合同都有效的纠纷。认定合同效力应当依据合同法和有关房屋买卖的法律、行政法规规定。例如，依据《合同法》第五十二条的规定、依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规认定合同效力。如果房屋买卖合同违反法律和行政法规关于合同效力性强制性规定的，就应当认定该房屋买卖合同无效。房屋买卖合同无效的，买受人就不能取得房屋的所有权。依据《物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同未办理过户登记的不影响合同的效力，就是说当事人不得以房屋买卖合同未办理过户登记主张买卖合同无效，因为依据《物权法》第九条的规定办理过户登记是房屋所有权转移发生效力的依据，不登记不发生所有权移转的物权效力，但并不影响买卖合同的债权效力，买卖合同生效正是买受人要求出卖人履行移转房屋所有权登记义务的依据。那么，反过来讲，即使办理了房屋所有权移转登记，也不影响当事人请求人民法院或者仲裁机构就房屋买卖合同的效力作出确认，已经办理了房屋所有权登记的买受人不得以他已经办理了房屋所有权登记，主张他与出卖人之间所订立的房屋买卖合同有效。人民法院或者仲裁机构应当依据《合同法》第五十二条的规定和房屋买卖的法律法规的规定审查合同的效力。如果房屋买卖合同违反了有关法律、行政法规关于合同效力性强制性规定的，应当认定房屋买卖合同无效。房屋买卖合同的买受人已经办理房屋所有权转移登记而合同又被确认无效，利害关系人应当依据已经生效的民事判决书、裁决书，依照《物权法》第十九条的规定申请更正登记。经人民法院或者仲裁机构就同一房屋所订的数份买卖合同都有效的情况下，则要依据一定的原则确定由哪一个买受人取得房屋所有权，其他买受人则只能依据合同追究出卖人的违约责任。

(二)同一房屋所订数份房屋买卖合同均有效情况下，确定各买受人取得房屋所有权顺位的原则

1.已经办理了房屋所有权转移登记的，由登记人取得所有权。

依据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记不发生效力，但法律有规定的除外。”《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。”因此，已经办理了房屋所有权转让登记的买受人自房屋所有权转让的事实记载于房屋所有权登记簿时就已经取得了房屋所有权，其房屋所有权的物权效力就直接排除其他任何人再行取得同一房屋的所有权。

上述登记有无恶意登记的情况呢？笔者认为，在房屋买卖合同有效的情况下，办理房屋所有权转移登记正是合同效力的实现。因此，登记无所谓恶意善意。因为本来数份房屋买卖合同都有效的情况下，都具有债权效力，其效力完全平等，其效力平等的内容就是任何一个买受人都具有请求出卖人办理房屋所有权转移登记的权利，都具有取得房屋所有权的可能性，在登记以前谁也不能够排除或者对抗其他买受人，但是将这种可能性变为现实性只能有一个买受人，那就看谁先办理登记取得房屋的所有权。

2.均未办理所有权转移登记，但办理了房屋所有权预告登记的，预告登记的买受人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。

我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条第二款规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的作用就在于保全买受人请求出卖人在将来转移房屋所有权的请求权，以实现其将来取得房屋所有权的目的。预告登记后、预告登记有效期间，预告登记的效力就是排除他人就同一房屋取得所有权。因此，在对同一房屋的数份买卖合同都有效的情况下，应当由已经预告登记的买受人优先取得房屋所有权。在物权法已经确立了预告登记制度的情况下，处理房屋多重买卖应当把预告登记作为确定买受人取得房屋所有权的要素之一。

3.均未办理预告登记，但办理预售登记备案，在同等条件下，由谁取得所有权？

《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”可见，作为部门规章规定的商品房预售登记备案只是商品房预售的管理制度。《商品房销售管理办法》第十条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”如果房地产开发企业在未与前买受人解除合同之前由与后买受人签订合同，则只会受到行政处罚，而不影响合同的效力。对于由谁取得房屋的所有权应当允许法官或者仲裁员依据民法的公平、诚信等基本原则，综合判断，平衡各方利益，正确确定由哪个买受人取得房屋的所有权更具有公平性。例如：在商品房预售中，其中一买受人办理了预售登记备案，另一买受人未办理预售登记备案，但他将所购房屋按揭(抵押)给了银行，而且出卖人还就买受人向银行归还贷款承担连带责任。在这种情况下，买受人因其不能取得房屋所有权就不愿意归还银行的贷款，出卖人也就不对其归还贷款负连带责任，这样银行的收回贷款的债权及其抵押权就会受到极大影响：如果银行行使抵押权，又会使取得房屋所有权的买受人的权利得而复失，还得再去向出卖人追偿，使当事人之间的法律关系徒增复杂。因此在这种情况下，就应当在各方当事人之间进行利益衡量，如果买受人取得房屋所有权涉及他人利益实现的，就应当优先于不涉及损害他人利益的买受人取得房屋所有权。

4.付款义务的履行程度以及占有的情况也应该考虑为所有权归属的因素。

依据合同的履行程度考虑，由履行程度较高的买受人取得房屋所有权。这里的履行程度主要是考虑支付房屋价款的程度，以及是否取得对房屋的占有，相比较而言应当由支付了合同价款的买受人优先于未支付价款的买受人取得房屋所有权、占有房屋的买受人应当优先于未占有房屋的买受人取得房屋所有权。各个买受人都已经履行了付款义务的情况下，如果其中有买受人已经取得了房屋占有的，则由占有房屋的买受人取得房屋所有权。因为已经占有房屋的买受人对房屋的实际利益较大，允许其取得房屋所有权更为公平。如果均未付清价款，但其中已经占有房屋的买受人其合同的履行程度就高于未占有房屋的买受人，由其取得房屋所有权就较为公平。

但是，以取得对房屋的占有优先于未占有房屋的买受人取得房屋所有权，在适用这一原则时，也要考虑占有的不同情况，占有人仅仅是拿上了房屋钥匙能够实际控制房屋，还是已经装修、入住，这在利益衡量上就有很大的不同。如果买受人仅仅取得了房屋钥匙，并未装修和入住，而与其他买受人相比其对房屋有更大利益的，就不能仅仅因为买受人人取得占有而优先于其他买受人：但是，如果买受人不仅取得了房屋钥匙，而且对房屋进行了装修、或者已经入住，那么在与其他买受人对房屋的利益比较中，其就有更大的利益，就应当允许占有房屋的买受人优先于其他买受人取得房屋所有权。

笔者认为，出卖人就同一房屋订立数份买卖合同的，各买受人均主张房屋所有权或者有买受人请求确认出卖人与其他买受人订立的买卖合同的无效的，人民法院应当依据《合同法》和有关房屋买卖的法律、行政法规关于合同效力性规定确认房屋买卖合同的效力。数份房屋买卖合同均为合法有效合同，各买受人均主张转让人向其转让房屋所有权的，依次按照解释原则处理，但对于司法解释的原则不能机械套用和绝对适用，而应当本着民法公平正义、诚实信用、善良风俗原则，结合民事生活实际，进行利益衡量，作出合理解决。

五、针对不动产物权的中间型权利的物权效力：以返还请求权为中心

当物被他人占有后，所有权人可以向无权占有人请求返还。但是，享有所有权并不意味着其一定有权主张返还请求权。当一方享有所有权而不能主张返还请求权时，其所有权实质上就是一种不完全的所有权。而不完全的所有权则预示着所有权存在被分割的可能，笔者将借返还请求权概念来分析所有权在出卖人、买受人与次买受人之间被分割的现象。

1.内部关系中的返还请求权。这又分为两种情形：（1）已登记但未交付。例如，甲将房屋出售给乙，并办理登记过户，但未交付占有，那么乙可否向甲主张返还请求权呢？从返还请求权的构成要件看，占有人须为无权占有，出卖人虽然已经移转所有权但非为无权占有，因此买受人并不能行使返还请求权。（2）已交付但未登记。倘若甲已经将房屋交付给乙，但未办理登记过户，那么甲可否向乙行使所有物返还请求权呢？此种情形，一般认为乙基于交付而占有为有权占有，非为无权占有，甲虽为登记的所有权人，但不得对乙行使返还请求权。实际上，对甲而言，因其受与乙之间的债务关系的拘束，甲须为乙办理移转登记乃买卖合同之基本义务。在内部关系上，不论所有权属于出卖人还是买受人，其都不能依据无权占有来行使返还请求权，该返还请求权不仅受到双方债务关系的拘束，而且由交付所决定，交付对返还请求权的成立起着实质作用，因为交付使得所有权在出卖人与买受人之间产生了分割。就已交付但未登记的情形而言，如果买受人已经支付全部款项，那么出卖人享有之所有权就没有什么剩余权利了。如果买受人尚有价款未支付，那么出卖人享有的所有权可以说起着一种担保功能，用以担保买受人支付价款，但已不再是一个“完全所有权”人。

2.多重买卖中的返还请求权。与处理内部关系的返还请求权的理论模式不同，在规范多重买卖问题上，传统理论所倚重的是物权优先于债权之原理。在已交付但未登记的情形下，如果甲将房屋再次出卖给丙，那么丙可否向乙主张返还请求权呢？首先，占有之有权或无权之判断能否以是否存在第三人为标准。因买受人占有权之取得乃基于与出卖人之间的买卖关系，该买卖关系才是占有权的权利基础，而与第三人的存在与否无关。其次，出卖人与后买受人同为登记所有权人，前买受人对出卖人而言为有权占有，出卖人不能向前买受人行使所有物返还请求权而复出让于后买受人时，后买受人何以能取得比出卖人更大的权利呢？即便是后买受人主张出卖人与前买受人之债权关系不得对抗物权，这一论证困境仍然存在，即同为登记所有权人，为何出卖人不得主张物权优先于债权原理，而通过受让后，后买受人即取得了比前手更大的权利呢？最后，后买受人取得登记所有权并不导致前买受人之买卖关系无效或被撤销，前买受人之法律关系仍然有效，其占有仍为依契约关系而占有，又何以“构成无权占有”呢。因而，后买受人不论是依据前买受人无权占有还是主张物权优于债权原理行使所有物返还请求权都缺乏依据。所有权返还请求权以无权占有为要件，因此多重买卖的后买受人虽然取得登记所有权，但实际上无法直接请求返还。因登记所有权人没有取得交付，从而并不享有收益权；相反，前买受人则因交付而取得收益权，该收益权并不因出卖人的多重买卖而终止。

通过上文分析可知,《买卖合同司法解释》第九条与第十条规定的动产多重买卖中标的物所有权归属的确定标准, 既不符合基本的民法理论,也与现行法的规定相违背。一方面,《买卖合同司法解释》不能为了司法适用的解释而解释，不能不顾基本的债权平等原则,任意剥夺出卖人的自主决定权。另一方面,在船舶、航空器与机动车物权变动中,《买卖合同司法解释》第十条第一款第四项的规定是错误的，正确的规定是,在船舶、航空器和机动车多重买卖中,登记的效力优先于交付。如果数个买受人均要求出卖人实际履行,则法院应当依次按照下列标准确定所有权归属：登记与否、交付与否、登记优先于交付。不动产多重买卖的所有权归属以及当事人中间权利的请求，法院或者仲裁机构应该依据民法基本原则，结合案件的具体情况，综合分析合同权利义务的履行程度、占有的具体情况、抵押人利益等因素，平衡各买受人利益和相关的抵押人利益，作出更为公平的处理。